《成都__重庆两花园社区营销策划案》.doc

重庆某花园社区营销策划案 一、?? 重庆房地产市场简析 1、2003年重庆市房地产住宅市场继去年市场的火热，再续引发了重庆房地产市场的“沸点”。一方面，重庆市房地产经过几年的发展，房地产市场已从“概念时代”进入“产品时代”，另一方面大范围的城市拆迁与旧城改造的进一步实施，刺激了房地产市场的投资和开发，同时也促动了一大批住宅消费群体的需求。 2、随着重庆市住宅市场的发展和成熟，其住宅的需求也日益呈现出多样化的格局。小户型依然受到市场一定的青睐，特别在解放碑以外的市场；低密度住宅成为今年的房地产中高档市场的主流产品，其风靡盖过了江景房和城市中心公寓，在一定程度上，正说明目前重庆市场已进入产品时代；而有一定环境做依靠的中低档次住宅，尤其受到消费者的追捧，重庆市大范围的拆迁，直接拉动了此类住宅的需求。 3、产品的差异化定位已成为项目之间的品质划分。龙湖、金科、融桥、南方、广厦、大川等等地产企业在重庆房地产市场相继推出的千亩大盘，可谓是如火如荼，但随着重庆滨江路环境与配套设施的日趋改善，江景楼盘已开始大张旗鼓突围，今年中，势头最盛的金沙水岸、东方港湾、金沙港湾等江景楼盘分别以独特的概念、卖点、及居家文化、成熟配套等，以实现区域的共赢吸引较多消费者的眼球。然而江景楼盘的异军突起加剧了重庆房地产市场的竞争。 二、重庆房地产市场开发简析 1、2003年上半年重庆市房地产市场的总体供求表 指标 开发施工面积 （万平米） 房屋竣工面积 （万平米） 房屋销售面积 （万平米） 房屋销售平均价格（元/m2） 开发投资额 （亿元） 2003年上半年 3781.2 345.3 532.86 1987 112.75 住宅 2823.1 240.7 481.2 1763 ? 同比增长（%） 19.9 67.4 104.4 4.34 37.2 办公楼 128.1 8.3 3.6 2848 ? 商业营业用房 830 96.3 39.06 3882 ? ? 2、结论分析： （1）2003年上半年，重庆市商品房销售面积继续保持一定幅度的增长，全市商品房销售面积达1042.1万平方米，同比增长46.9%。其中主城区销售面积达708.8万平方米，同比增长29.6%。与此同时，商品房竣工面积则低于销售面积。2001年，重庆市房地产竣工面积为1020.6万平方米。商品房销售面积大于竣工面积，在一定程度上降低了商品房的空置量，对于房地产业的发展是一大利好，同时也表明重庆市房地产业充满着活力，开发前景广阔。 （2）2003年上半年，重庆市商品房商品面积更得到高速增长，房屋销售面积远高于竣工面积，2003年上半年房屋销售面积同比增长在104.4%，分析市场的主要原因在于一场全市范围内的大拆迁运动，直接拉动了重庆市房地产的旺盛需求和价格的上涨。 ? 三、市场调查分析 由于本项目所在区域的可比性江景楼盘较少，故我司以渝中区江景楼盘为主作调查分析。 （一）市场调查分析表（略） ? 二）结论分析 1、???????? 目前渝中区的江景物业建筑形态主要由高层建筑组成，其品质以中高挡为主，市场价格在建面3600—3900元/平米左右，本项目区域江景物业的市场价格在建面2800元/平米左右。 2、???????? 江景物业的产品设计主要以建面120—150平米的两房与三房为主，热销户型主要以建面80—120平米内的小两房与三房为主，其主要原因是总价相对较低，造成以大户型为主力的江景物业销售较差。 3、???????? 由于渝中区的嘉滨路沿线正处与规划建设中，其周边的环境较差，生活配套相对较弱，这也是目前影响江景物业销售的主要原因。 4、???????? 通过市场调查发现本区域的江景物业在产品设计上有较多的“黑房”，主要由于江景物业的占地面积相对较小，其落差较大，临江面户型多由3-4户，建面130平米—170平米的三室组成，而一梯8户的单层布局，导致其他背江的户型采光差和房间 “黑房”形成。 四、项目研究分析 （一）项目的SWOT分析 1.项目优势（S） （1）良好的江景资源 本项目位于渝中区曾家岩嘉滨路，北接嘉陵江大桥，500米江岸线，视野宽阔，嘉陵江景一览无余。 （2）增值空间较大。 本区域尚处于规划建设期，其本区域住宅价格相对较低，随着交通与生活配套上的完善、成熟，有利于提升本项目物业的增值空间。 2.项目劣势（W） （1）地块面积较小，地形落差较大 地块临街面长度较短，地块现覆盖物为农田、杂草。地势起伏，中心低落差约20米，其两面由高层建筑夹集，这对本项目环境规划与产品设计有较大难度。 （2）交通系统不完善 本区域道路（嘉滨路）作为进入渝中半岛的外环，主要分流进入主城区的外地车辆，其公交车辆较少，出行极为不便。 （3）区域商业配套设施缺乏 本区域正处于规划建设中，其商业配套主