上海浦东塘桥2631地块价格建议报告.ppt

* 项目名称 新梅大厦 鄂尔多斯大厦 由由国际 世界广场 地面 玻化砖 大理石 地毯 玻化砖 墙面 玻化砖 大理石 乳胶漆 乳胶漆 顶棚 石膏板吊顶 石膏板吊顶 石膏板吊顶 石膏板吊顶 实景图 公共走廊 项目名称 新梅大厦 鄂尔多斯大厦 由由国际 世界广场 洁具品牌 科勒 LINAX KOHLER EASION 地面 玻化砖 大理石 瓷砖 瓷砖 墙面 瓷砖 大理石 瓷砖 瓷砖 顶棚 铝扣板吊顶 铝扣板吊顶 铝扣板吊顶 铝扣板吊顶 卫生间装修标准 * 项目名称 新梅大厦 鄂尔多斯大厦 由由国际 世界广场 栏杆 钢管 钢管 钢管加木扶手 钢管加木扶手 地面 环氧地坪 大理石 环氧地坪 环氧地坪 墙面 大白浆刷面 乳胶漆 乳胶漆 大白浆刷面 实景图 楼梯间 项目名称 新梅大厦 鄂尔多斯大厦 由由国际 世界广场 地面 水泥地 铺设地毯 水泥地 水泥地 墙面 乳胶漆 乳胶漆 乳胶漆 乳胶漆 顶棚 矿棉吸音板吊顶 矿棉板吊顶 矿棉板吊顶 矿棉吸音板吊顶 办公单元套内交房标准 * Thanks！ * 类项目借鉴及项目思考 飞洲国际 飞洲时代 江山大厦 PART 5 第五部分 类项目借鉴及项目思考 * 按照市场规律得出本项目16-20个月的营销周期是合理的，但是鉴于开发商的对于资金回收的预期以及对于市场风险的规避，我们挑选了几个与本项目较类似的成功项目进行分析，找出缩短项目销售周期的方法途径 主要参考项目： 1、飞洲国际——徐家汇 2、飞洲时代——普陀 3、江山大厦——徐家汇 参考理由：民营企业收购——开发商系温州民企 项目在物业形态上与项目相类似——办公+商业 项目总体及办公销售面积上与本项目相当——25000-30000㎡之间 第五部分 类项目借鉴及项目思考 * 烂尾项目 烂尾原因 烂尾年数 项目原有优势 项目原有劣势 收购公司 本案 资金不足 11 地段、配套成熟 设计老旧 / 飞洲国际大厦 资金不足 8 地段、配套成熟 设计老旧 民企 飞洲时代大厦 资金不足 6 地段、配套成熟 设计老旧 民企 江山大厦 资金不足 8 地段、配套成熟 设计老旧 温州民营企业飞雕集团 褔禧大厦 资金不足 5 地段、配套成熟 设计老旧 大飞机公司 参考项目 市场烂尾多为受上世纪金融危机影响，地段优越、配套成熟 市场一般烂尾因素 1-资金不足 后续不力 2-手续不全 规划不过关 3-质量问题 参考项目一览 受上世纪亚洲金融危机影响，现上海市场遗留下来了大量烂尾楼，而在市场资源稀缺的大市场下，这些烂尾楼成了开发商眼中发展的契机，由于这些项目多处于内环核心CBD，周边道路交通便利，商业配套发展成熟，而随着世博会的临近，这些烂尾项目势必在一定程度上影响上海整个城市的市容市貌，政府部门也加大了市场的整治力度，积极推动市场烂尾楼改造。 第五部分 类项目借鉴及项目思考 * 项目 总办公体量 开盘时间 已售 销售周期（月） 月均销售量 销售均价 销售均价月均增长率 全市阶段成交月均面积（㎡） 飞洲国际大厦 29092 2004-6-29 29092 10（90%） 2900 20650 0.9% 343 飞洲时代大厦 29464 2008-5-15 7605 17 447 20706 -0.2% 682 江山大厦 28166 2005-7-25 28166 9（80%） 2503 22412 2% 329 上行市场 上行市场 下行市场 参考项目解读 重新包装上市，“量价”远大于同期市场 成交面积 上述三个项目分别开盘于市场上行及盘整阶段，分三个阶段分别可以看出，除“飞洲时代”月均成交低于全市办公楼月均项目成交面积外，“飞洲国际”及“江山大厦”远高于市场平均水平 成交均价 左图可以看出3个项目多以低开高走的模式进行开盘销售，在价格上涨的幅度上看，经过一年的销售周期，“飞洲国际”上涨了11%，“江山大厦”上涨了24%，“飞洲时代”下跌了3%（宏观市场盘整阶段），月均涨幅在1-2%之间 注：1、数据来源于佑威数据库 2、全市阶段成交面积——全市和类比项目营销周期同步的月均每个项目分摊成交面积 飞洲国际大厦、江山大厦无论是在销售价格还是销售周期都是本项目非常值得借鉴和参考的 第五部分 类项目借鉴及项目思考 * 项目位置 漕溪北路和零陵路交汇处 开?发?商 上海飞洲房地产开发有限公司 建筑设计 法国FD建筑设计事务有限公司