关于“高新技术工业园北区MSRxx号宗地土地使用权及地上建筑物” 宗地土地使用权及地上建筑物”的竞拍项目贷款评估报告.doc

关于“高新技术工业园北区MSRxx号 宗地土地使用权及地上建筑物”的 竞拍项目贷款评估报告 （2009）xx字第09010号 委托方： MSR公司 受托方： Y-ZICHAN评估有限公司 主评估人： 估价日期： 二○○九年四月十三日至四月十八日 一、参加本次评估人员名单： 中国注册房地产估价师 中国注册土地估价师 工程师 中国注册房地产估价师 中国注册土地估价师 中国注册房地产估价师 经济师 会计师 中国注册房地产估价师 经济分析员 二、本次评估主要参考文献： 1、《MSR银行固定资产贷款项目评估办法》； 2、MSR公司提供的项目产品及产权资料； 目 录 第一章 概 要 5 一、评估说明 5 二、项目概况 5 三、评估结论 7 1、项目合法性评价 7 2、借款人经济实力 7 3、项目投资估算及筹资方案 8 4、项目财务指标 8 5、项目经济效益及贷款效益 8 6、项目风险 8 第二章 借款人及担保情况评价 10 一、借款人简介 10 二、借款人公司管理及人力资源情况说明 11 三、借款人经济实力分析 13 四、项目担保情况评价 15 第三章 项目建设条件评价 16 一、项目合法性评价 16 二、项目建设条件评价 17 三、项目建设规模和发展目标 18 四、项目产品、技术特点及工艺流程 19 第四章 市场评估 29 一、我国医药行业发展现状分析 29 二、现行国家政策和加入WTO对医药行业的影响 31 三、该公司市场竞争力分析 34 四、项目产品经营策略评价 35 五、本项目竞拍的必要性 36 第五章 投资估算与筹资评价 38 一、投资估算 38 二、筹资评价 38 1、项目总投资来源 38 2、企业自有资金情况 39 3、未到位资金情况 39 第六章 项目财务效益评估指标的计算和分析 40 一、项目销售收入预测 40 二、成本费用预测 42 三、项目投资构成各项费用来源 43 三、项目财务效益指标计算 45 四、项目财务盈利能力评价 45 五、项目清偿能力分析 46 第七章 不确定性分析 47 一、盈亏平衡分析 47 二、敏感性分析 47 第八章 贷款风险评估与效益评价 49 一、贷款风险评估 49 二、贷款效益评价 49 三、评估建议 50 第九章 效益评价的基本报表 51 表1：借款人基本情况表 51 表2：项目评估情况表 51 表3：投资概算表 51 表4：总成本费用估算表 51 表5：损益表和利润分配表 51 表6：资金来源及应用表 51 表7：贷款偿还期计算表 51 表8：现金流量表 51 表9：敏感性分析表1 51 表10：敏感性分析表2 51 第一章 概 要 一、评估说明 MSR公司于2009年4月向中国工商银行深圳市分行申请总额度6000万元人民币的固定资产贷款用于“高新技术工业园北区MSR号宗地土地使用权及地上建筑物”竞拍项目，我公司接受委托对该项目进行综合评估，以便为银行决策贷款提供参考依据。 二、项目概况 1、项目名称：“高新技术工业园北区MSR号宗地土地使用权及地上建筑物”竞拍项目 2、项目借款人：MSR公司 3、项目总投资： “高新技术工业园北区MSR号宗地土地使用权及地上建筑物”竞拍项目总投资估算9743.64万元。 4、项目工程范围： MSR公司拟竞拍的项目为深圳市高新技术工业园北区MSR号宗地土地使用权及地上建筑物，根据《深圳市土地使用权出让合同书》（深地合字（2003）0021号）及《深圳市建设用地规划许可证》（深规土规许字01-2003-0090号）确认：MSR号地块现权利人为深圳市MSR科技有限公司，总用地面积22403.4㎡（其中建设用地面积20325.7 ㎡，道路用地面积2077.7㎡），计入容积率总建筑面积不超过40650㎡（其中厂房27650㎡、科研研发用房13000㎡），建筑容积率＜2.0，建筑覆盖率＜35%，建筑高度或层数＜30米，土地用途为高新技术园区用地，土地性质为非商品房用途，不得进行房地产开发经营，主体建筑物的性质为厂房，土地使用年期为50年（从2003-10-10至2053-10-09止），土地总地价为5554855元（其中土地出让金2032570元、土地开发金704457元、市政配套设施金2817828元）。 目前该宗地已达“五通一平”，四周已兴建围墙，宗地形状较规整，呈梯形，地势平坦，无不良地质条件；地上为停建工程，建筑物有三栋（总高分别是5、6、7层高），实际已建成建筑面积42195.3㎡，目前建筑主体土建工程已全部完成，安装工程已部分完成，室内装饰工程尚未开始，项目竞拍起