北京怀柔某房地产开发项目可行性研究报告.doc

北京怀柔区XX 项 目 可 行 性 研 究 报 告 目 录 1 1.1 项目位置 1 1.2 规划指标 3 1.3 土地现状与交地条件 4 1.4 招标基本情况 6 第二部分：区域市场分析 9 2.1区位环境分析 9 2.2 房地产市场情况分析 11 2.3 市场总结和测算建议 13 第三部分 项目开发经营方案 15 3.1 项目定位 15 3.2 开发进度 15 3.3 售价预期 16 第四部分：项目投资收益分析 18 4.1 成本假设 18 4.2 建设期整体收益情况 19 第五部分：综合分析（SWOT）与建议 23 5.1 项目与公司发展战略的关系 23 5.2 项目存在风险及应对方案 23 5.3 综合评价（SWOT分析） 24 5.4 结论建议 25 第一部分：项目概况 1.1 项目位置 项目位于北京市111国道西侧（如图1-1所示）5公里，距北京市区55公里，距首都机场35公里。沿京承高速驱车约35分钟可到四环。项目四至范围为东至雁栖河，南至怀丰路及雁栖镇范各庄村果园，西至雁栖镇北台上村荒地及范各庄村果园，北至雁栖镇北台上村荒地及河滩地（如图1-2所示）。 图1-1 项目地理位置图 图1- 项目图1.2 规划指标 项目316358.011平方米，其中：建设用地面积229965.551平方米；代征城市道路用地面积77607.901平方米，代征绿化用地面积8784.559平方米。 项目建筑使用性质为住宅可兼容使用性质商业服务业，建筑控制规模为274239平方米，建筑控制高度为12米，容积率居住商服部分为1.2，绿地率为30%。 图1- 项目图1.3 土地现状，目前，（如图1-所示） 图1-项目本次招标为暗标形式，开标前不公布底价，开标当场公布，低于招标底价的投标价，招标人将不予接受。 本次招标底价由宗地地上可出让部分的政府土地收益和土地开发建设补偿费两部分组成。项目地块的土地开发建设补偿费为261065600元人民币。 投标保证金为人民币6000万元，投标人必须在2007年10月29日15：00时前汇入指定银行账号（户名：北京市土地整理储备中心银行：北京银行支行，账号： 1001 805 ）。投标保证金以支票（或汇票）形式交纳，投标人应在上述日期前将支票（或汇票）交到中心，并保证在交纳之日起至投标人投标文件有效期届满时段内能够在北京市内的任意一家银行的分支机构即时兑现。 本次投标的预登记时间为2007年10月29日上午8：30-11：00，下午13：30-15：00，投标登记地点为北京市区北街号北京市国土资源局。 只有参加了投标预登记的投标人才有权参加投标，投标时间为2007年10月日上午9：00时10：00时（或招标人另以补充文件形式通知的时间），2007年10月日上午10：00时整为本次投标截止时间。投标地点为北京市区北街号北京市国土资源局。本次招标将于投标截止时间的同一时间、同一地点开标①投标价格低于招标底价视为无效标书，投标价格达到招标底价的得20分；②政府约定的该宗地成本折算点价格约为本次出让宗地招标底价的1.25倍，达到折算点得33分，高出折算点价格部分按照本次招标最高价与折算点价格之间差价的线性差值计算得分；③投标价格高于底价，但未达到政府约定土地取得成本折算点价格的，按照投标价在底价与折算点价格之间的线性差值计算。 （2）付款进度，15分 中标人与市国土局签订《北京市国有土地使用权出让合同》当日一次性付清政府土地收益得10分；达到最低付款进度要求得5分，每提前1个月付清得0.5分。 土地开发建设补偿费，满足付款进度要求的，得5分。 （3）资质业绩，10分 房地产开发等级资质及同类房地产开发项目的业绩。 （4）经营理念，15分 该项目开发对区域经济的带动和影响，执行国家房地产政策的举措、开发企业的社会责任感。 （5）综合印象，5分 由专家组评定。 第二部分：区域市场分析． 图2-1 怀柔区功能定位示意图 怀柔新城规划“两区”、“两组团”格局，包括中心区（老城区、东区）、东部新区（北房镇、杨宋镇）、雁栖组团、庙城组团（如图2-2所示）。项目所在的雁栖组团与东部新城、东区将是新城的主要发展方向，重点发展旅游、会议、休闲、度假、影视文化、教育及研发等功能。 2-2 怀柔新城规划示意图 2．项目名称 项目位置 建筑类型 开盘时间 总建筑面积（万/㎡） 容积率 售价（元/㎡） 栖美国际 雁栖开发区 板楼 2005-5-18 10 1.64 4700 宽沟九号 桥梓镇 双拼、叠拼、板楼 2007-10 4.9 1 板楼6000-8000 金善名居 庙城镇 板楼 2007-7-14 8.8 1.5 5000 红螺湖别墅 红螺湖东岸 独栋 2003-9 4.5 0.23 15000 天恒别墅山 红螺湖