南昌市三经路改造可行性研究报告.doc

一、南昌市宏观经济 1、南昌市经济总量——GDP 步入21世纪，南昌市经济快速发展，GDP总量稳居全省首位。近年来，南昌经济发展经历了3轮高速增长期，全市经济保持了稳步健康发展态势，05年至08年GDP年均增幅高达16%，远远高于全国平均水平。2008年在全球金融危机的大背景下，南昌市经济依旧保持较快的发展势头，GDP增长达17.8%;2009年，在保八的前提下，南昌市经济增长取得10.7%，实现经济的稳步发展，高于全国平均水平。南昌市经济的快速发展为房地产业的发展注入活力。 2、固定资产投资 南昌市经济的快速发展离不开固定资产投资的增涨，2003年南昌市固定资产投资仅235亿元，2009年攀升至1546.88亿元，6年实现5.6倍的增长，年均增长近100%，为南昌经济的发展提供强劲的支撑。 固定资产的投入部分来源于房地产开发投资，2009年南昌市房地产投资198.25亿，目前投资额突破200亿元，随着经济社会的不断发展，固定资产投入还将不断增长，南昌市经济将持续快速增长。 3、社会消费品零售总额 经济的快速发展，促进社会消费品零售总额的逐年增加，南昌市消费品零售总额年均增长17%，目前正向800亿元冲刺，社会消费品零售总额的增长表明市民对商业的需求不断增加，目前南昌市商业还集中在传统商业中心——中山路、胜利路商圈，南昌市商业亟待升级，居民消费潜力还有待进一步挖掘，随着房地产商业项目的不断开发，预计未来南昌市社会消费品零售总额还将有进一步更快增长。 4、南昌市居民消费支出 07年以前，南昌市人均消费性支出与人均可支配收入之比平均不足70％，低于近五年全国平均水平（约75%）5个百分点以上，消费特征不明显；而08，09年人均消费性支出与人均可支配收入之比超过75%，达到全国平均水平。 就消费结构而言，2008年南昌市居民消费支出主要还是集中于食品消费，居住消费占总消费的比重为11%，处于较低端的消费层次。 南昌市民消费支出提高，消费主要集中在食品消费，总体消费水平与全国相比仍比较低，居住消费相对比较低，有较大的提升空间。南昌城市居民的人均可支配收入稳步增长;为消费市场进一步扩大提供了良好的条件，也为房地产市场的发展迎来了契机。 二、南昌市房地产市场 1.近几年房地产投资 南昌市房地产投资快速增长，从2002年的28.36亿增加至2009年的198.25亿，实现8年番5翻 。2008年在全球金融危机的大背景下，南昌房地产投资逆市增长，房地产发展势头强劲。 2、南昌市房地产发展状况 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 预售住宅成交面积(万㎡) 359.99 360.34 178.96 419.4 305.4 增长率(%) 0.5% 27.9% -61% 134.4% -27.2% 预售住宅成交价格(元/㎡) 3640 4432 4705 4788 6089 增长率(%) 12.2% 21% 6.1% 1.8% 27.2% 商品住房需求基本稳定，然而受宏观调控政策的影响，08年整体市场剧幅波动，市场发展基础良好，趋势稳定。09年受新增供货量减少、各项政策刺激、价格调整到位、银行信贷宽松、刚性需求和投资需求等各种因素，房地产市场成交量得到了报复性反弹。10年受供货量以及09年大面积去化成交萎缩，南昌楼市场受新政影响较小。 3、2010年南昌市房地产市场 市场表现 2010年，在货币流动性泛滥的大背景下，CPI不断走高的年月里，南昌楼市紧跟时代潮流——高歌猛进，成交均价屡创新高，月最高均价收于7899.99元/㎡，年均价突破6000元大关（6089元/㎡）！楼市虽无往日昼夜排队的“胜景”，但不乏“日光盘”的身影；另有万科青山湖、滨江一号等高端豪宅助推南昌楼市迈向新的纪元，2010年是南昌不折不扣的豪宅年！ 市场特征 史上最严厉的调控年！阳春三月的市场恐慌性购房不断上演，抢购是市场的主旋律；4.17新政的出台迫使市场降温，然而5月万科青山湖的入市挑起了市场躁动不安的情绪，均价走高；8月，南昌楼市借力旧城改造启动量价骤升，金九银十接踵而至！全国楼市的疯狂表现迎来了更严厉的调控“9.29新政出台”，但调控俨然成为楼市的“温空调”，2010年最后的二个月均价飙升，突破7000元/㎡关口；其主要源于滨江一号等高端楼盘的入市、以及红谷滩中心区房源的稀缺板块均价不断高升，叫板楼市调控！ 土地市场 2010年南昌市土地市场不断升温，地王一次又一次的被改写，楼市的火热给力土地市场，开发商拿地热情高涨！地价的高企又反作用于楼市，南昌房市形势大好！同时2010年的南昌土地市场不乏外地开发商的身影，如华润、世茂、绿都（宇通客车）等等，南昌等二、三线城市的土地成了香饽饽。 4、2010年南昌市住宅市场供求分析 1）.2010