某小区二期项目可行性研究报告.doc

XX花园二期项目可行性研究报告 一、项目概况 项目地理位置及条件 《XX花园》项目位于广州荔湾区窖口汽车客运和广州五号线地铁总站（已在建设中，2008年底通车）旁约150米，临近广州西南方向必经出入口——国道广佛公路上。具体位置：北至南海大厦南侧分界线，西与黄竹岐居民住宅相邻，南、东分别与广州市芳村土地相接，人称广州“中山九路”。项目整体置身于大广佛商圈中心位置，周边有全国最大的茶叶市场、鲜花批发场和国际包装印刷城，还有大型板材装饰市场及大型小五金商品批发市场等，商机无限，发展潜力巨大。项目虽然属于南海地域，但确可以说是“广州概念”楼盘（电话可安装广州市话）。特别是作为地铁上盖物，2008年底广州五号线地铁通车，更为其升值带来了非常可靠的保障。 （二）项目用地、建筑规模及已投入情况 整个《XX花园》项目开发分为一、二、三、四期，总占地面积49574平方米，总建设规模240000平方米，其中一、三期已建好并销售，现启动建设第二期（以下简称二期项目，或项目），二期项目的基本情况： 二期项目总用地面积为23880平方米，总建筑面积约112000平方米，其中，住宅建筑面积为71500平方米，商业建筑面积为30500平方米。项目由2栋31层高层住宅建筑及1栋41层酒店式公寓组成，首层至五层的商场裙楼，地下负一负二层是停车场和设备层。项目现状是： 目前已建好框架的住宅、商场、酒店式公寓（可作写字楼）共80000平方米，含带二层地下室、面积达30000多平方米的五层裙楼大型综合商场，其中二幢高级住宅楼已建至23层、一幢酒店式公寓已建到23层。 （2）项目累计已投入情况： A.以建筑面积计地价及前期费用：110000㎡x400元=4400万元 B.已投入基建费用（地面部份）：80000㎡x800元=6400万元 C.负两层地基（含桩基础）：4000万元 合计：A+B+C=14800万元 （3）项目容积率4.8，建筑密度40%，设计总户数1150户，汽车车位150个，临时停车位约100个。 （4）项目住宅和公寓部分每套平均建筑面积及比例如下表所示： 户型比例分布表 建筑类型 户型 平均建筑面积（㎡） 户数（户） 总户数比(%) 7-41F公寓 套间 45--65 750 70% 7F-31F高层 二房一厅 66 200 13% 二房两厅 88 200 17% 合计 　 　 1150 100% （三）市场价格定位预测 根据周边的市场情况，结合市场价格增长情况，估计到项目推出时（明年底），本项目住宅市场价格可达4000元/㎡左右；小户型公寓楼约4000元/㎡；商铺均价约8000元/㎡，汽车位约10万元/个。这是比较可靠的估算，因为，紧邻的《逸彩新世界》现销售价均在6000元/平方米左右（毛坯房）；现在正热卖中的、相距《XX花园》约2000M左右的黄岐《中南海晖园》销售价均在4100元/平方米以上。目前在黄岐销售的比较大型的楼盘总价售价均在4000元/平方米（毛坏）以上，再考虑到该盘是地铁上盖物，所以《XX花园》将来销售价均肯定在4000元/平方米以上，整体投资收益非常可观。此外，由于整个二期项目均是小面积的户型，符合国家有关房地产的支持政策，肯定受到广大工薪阶层的欢迎，销售一定不成问题。 （四）建设方式 项目由于占地面积大，计划进行一次性全面开发建设，项目从前期复工到基本销售完毕，计划用30个月左右时间。 （五）项目规划指标 项目规划指标表 序号 内容 指标 1 总用地面积 23880㎡ 2 总建筑面积 112000㎡ 其中：住宅 71000㎡ 商业 30500㎡ 公建及物业（含车位） 10000㎡ 3 容积率 4.8 4 绿地率 60% 5 建筑密度 40% 6 总户数 1150户 7 停车位（含摩托车及室外） 250个 （六）公共配套及装修 外墙：高级墙面砖，高级玻璃窗，玻璃墙幕，高级装饰构件 大堂：地面及墙身用名贵石材或高级瓷砖 电梯：知名厂商名牌电梯，OTIS、三菱或其它知名品牌 园林：现代风格园林，由大面积艺术广场及休闲绿化组成 智能化：可视对讲，有线电视、电话、宽带入户 二、项目背景分析 全国及广东房地产市场现状 1、全国房地产市场简况 2005年上半年，全国房地产开发完成投资6193.06亿元，同比增长23.5%，增幅比去年回落了5.2个百分点，比同期固定资产投资增幅（25.4%）低1.9个百分点，占同期固定资产投资的比重为18.8%。房地产开发投资中，商品住宅投资占67.0%，其中，经济适用房占商品住宅的比重为3.3%。东、中、西部地区商品住宅开发完成投资同比增长分别为17.9%、37.8%、37.7%。东部地区商品住宅开发投资增幅明显低于中、西部地区。2005年上半年，全国完成购置土