海帝花苑项目策划案.doc

海帝花苑项目策划案 2004年11月1日 目 录 第一部分：项目分析 项目的优劣势分析 项目的优势分析 项目的劣势分析 项目的SWOT矩阵分析 项目改造建议 第二部分：项目定位 项目优势特征定位 项目目标市场定位 目标客户定位 目标客户消费倾向 目标客户的相关要求 项目品质定位 项目形象定位 第三部分：营销推广纲要 营销策划 卖点提炼 案名 营销主题 针对项目SWOT的相应营销对策 营销要点 二、 营销包装 （一） 接待中心包装计划 （二） 样板单位 （三） 物业服务 三、 主要营销道具 第一部分：项目分析 项目的优劣势分析 项目优势分析 依据项目现场和周边环境情况显示，本项目拥有自身的一些优势，具体而言，主要有以下几个方面： 高尚滨海居住大环境初具规模 项目周边的知名楼盘有：海天名人广场、银河怡海山庄、万光观海花园、黄海城市花园、大学城海洋花园等。这些楼盘优质社区形象深入人心，在烟台市乃至山东省都具有较高的社会形象。高尚滨海居住大环境已初具规模，周边商业、教育等配套也必将进一步提高，这对二次置业者将产生极大的吸引力。置身于这样的居住大环境中，对项目整体形象与品质的提升极为有利。 居半坡之上，在初具规模的滨海生活大环境中独取静谧休憩之所 项目地处滨海中路，居半坡之上，位于万光观海花园之后而又高于它，不敞露又无视线遮拦，既享受到通畅便捷的交通与万光观海花园大型社区的鼎盛人气，又合理的避开车流、人流的干扰，相对独立，闹中取静。 仅有40户的尊贵席位，身份、地位的象征 项目仅有的40户小社区居住，营造了项目在本区域内的私家尊贵感。较少的住户安排，也有利于社区品质的营造与规划，体现以人为本的规划理念，将温馨、舒适提升到最高层次。 户型结构丰富，错层、错跃结合、跃复合题 项目户型结构非常丰富，错层、错跃结合、跃复合题，满足不同人群的不同需要，即使阁楼层高也大部分达到2.8米，且非坡式屋顶设计，避免了传统阁楼层高过低的压抑感。 所有户型大面宽短进深，全明设计 所有户型大面宽短进深，全明设计，充分考虑居住的舒适性与功能区分的合理性。大飘窗、欧式阳台、弧形窗等建筑元素的合理运用，极大的增强了居住的舒适度与文化品位。 内部装修渗透较高文化品位，装修布局、色彩及墙面等细节的处理精巧细致 项目整体装修风格雅致精巧，渗透着浓郁的文化气息，包括户内壁纸、博物架、置物台等装修细节的处理，都以高品位的人文氛围营造为基础。尤其是户内灯饰的选择，根据户型不同的功能分区，客厅、生活厅、创作室、卧室……不同功能，灯饰的款式、颜色各不相同，充分体现了设计者的独具匠心。目前烟台房地产市场很少有这样进行典雅风格文化装修的项目，因为稀少所以珍贵，尊荣品质不言而喻。 4层带电梯，无上至尊享受 项目西单元一梯两户，4层带电梯，即8户共享一部电梯，是烟台市绝无仅有的低层电梯住宅，尽享生活无上便利。 网球场、高尔夫练习场、儿童游乐场等生活配套提升社区品质 仅有40户的小规模社区，却配备有网球场、高尔夫练习场、儿童游乐场等运动休闲场所，生活配套齐全，提高生活质量。 交通便利，滨海路、观海环绕，规划中的永昌路直通烟威高速 烟威一级公路观海路近在咫尺，项目门前的规划路永昌路开通后亦将直通烟威高速，贯通性极强，可便捷通达威海、青岛、济南等各大城市。项目门前滨海路为烟台旅游观光路，基础设施优良，沿途风光优美，回家的路便是渡假观光之路。 建筑设计独特，底层单门独户，有私家花园 在建筑设计上，本项目更照顾到楼体的整体美感与创新。底层（原规划为会所）与单元入口区分，单门独户，并配有大面积私家花园，充分关怀住户感受。 近海而不临海，免受潮湿干扰，生活舒适度加强 项目近海而不临海，隔万光城市花园和滨海路观风起潮涌，尽享无限风光，又避免了海边居住的潮湿干扰，健康品质社区。 外立面造型丰富、线条流畅、色彩浑厚 弧形窗、飘窗、阁楼、阳台等丰富建筑元素的合理搭配成就了项目外立面的优越，线条流畅。浓厚的外立面色彩与原木窗框的大胆运用，凸显项目凝重的文化品味。 海景、湖景双水景（项目东端为内湖—泄洪湖） 除海景外，项目东侧可直接看到万光观海花园的泄洪湖，现已做出规划湖形，准备植绿，建成后，将与海景一同构成海景湖景双水景，增加项目景观效果。 项目劣势分析 由于种种原因，本项目也存在不足之处，主要有以下几点： 规划路永昌路路况差，进社区主路严重影响项目形象 直通项目入口的永昌路尚未开发，道路狭窄，路边杂草丛生，两旁目前是渔民在晾晒海货，形象极差。从滨海路进入项目的主入口路坡度很大，且有一段还是原始土路，没有减速、安全装置，没有绿化及基础设施形象，安全性较差，严重影响项目整体品质感的拉升。并且项目没有相应导视系统，识别性差，初次去的客户一般很难找到入口。 社区配套未成熟 周边社区配套未完善，目前已有的购物、饮