贵阳花溪某房地产项目可行性研究报告.doc

贵阳－XX置业·溪洛平开发项目 可行性研究报告 目录 第一部分：项目概况 1 一、 项目综述 1 二、 项目基本情况 2 (一) 项目区位 2 (二) 项目四至 4 (三) 土地性质 4 (四) 规划条件 4 三、 项目宗地现状 5 四、 项目周边概况 6 (一) 交通 7 (二) 资源 7 (三) 配套 8 第二部分：项目优劣势分析及定位思考 47 一、 项目SWOT分析 47 (一) 优势（Strength） 47 (二) 劣势（Weakness） 48 (三) 机会（Opportunity） 48 (四) 威胁（Threats） 49 (五) SWOT分析小结 49 二、 项目定位思考 50 (一) 整体定位 50 (二) 产品定位 50 (三) 客户定位 51 (四) 产品初步价格定位 51 第三部分：规划设计初步分析 52 一、 规划设计的可行性分析 52 二、 规划设计的初步概念 52 (一) 整体设计初步概念 52 (二) 建筑设计初步概念 52 第四部分：项目开发及销售计划 54 一、 项目整体开发计划 54 二、 项目工程计划 54 (一) 工程进度计划原则 54 (二) 整体工程进度计划 54 三、 项目销售计划 55 (一) 销售进度计划原则 55 (二) 整体销售进度计划 55 第五部分：项目资金计划预测 56 一、 项目技术经济指标 56 二、 项目投资估算 57 三、 销售回款 58 四、 资金来源与运用 59 五、 借款还本付息 61 第六部分：项目经济分析 62 一、 盈利能力分析 62 (一) 静态盈利能力分析 62 (二) 动态盈利能力分析 62 二、 敏感性分析 63 (一) 盈亏平衡点分析 63 (二) 敏感性分析 63 三、 现金流流量分析 65 第七部分：结论及建议 67 第八部分：附件 68 一、 附表1：项目成本明细表 68 二、 附表2：项目损益表 71 三、 附表3：项目全部资金现金流量表 72 第一部分：项目概况 项目综述 贵阳－XX置业·花溪洛平项目位于贵阳市花溪国家城市湿地公园南段，紧邻花溪区行政中心核心区和贵州花溪大学城，面向正在建设中的“大地之舞中华舞博园”，坐拥800亩国家4A级花溪公园、花溪百步桥、黄金大道等丰富景观资源，具有较高的生态住居价值。毗邻新区主干道和分别通往花溪、青岩古镇两大旅游景区方向的清溪路，初步规划的贵阳轻轨三号线途径地块北侧端头，交通便利。地块内部自然环境优美，依山傍水，具备洛平水库良好水景资源，在项目规模和品质打造方面具备环境优势，是花溪区不可多得的高品质综合用地。 项目总占地面积930亩，分为商品房建设用地和市政用地两部分。其中商品房建设用地437亩，市政用地493亩亩。商品房建设用地整体容积率为2.3，可实现商品房总建筑面积897423万平方米（包括配套商业、幼儿园、学校、会所等社区配套），拟建成包括别墅、联排、洋房以及高层等丰富物业形态的高端综合社区。 图表 项目城市区位示意图 项目基本情况 项目区位 项目所在城市属于贵州省省会，是贵州省唯一一个中心城市；是西部大开发国家重点建设的南（宁）贵（阳）昆（明）经济带中心城市之一；是泛珠江三角洲的重要组成部分；是北部湾经济圈连接西南经济圈的桥头堡 图表 项目城市区位示意图 项目所处的城市内部区位属于贵阳市著名的旅游风景区、文化教育聚集区、装备制造业生态工业区和农产品加工基地，是贵阳“十大经济板块”之一，产业以及旅游资源丰富，是贵阳市最适宜居住的行政区，也是贵阳市城市经济发展的重要推动力，城市未来发展的主要拓展区域之一。 图表 项目城市内部区位示意图 项目所在地距贵阳市中心约17公里，至贵阳龙洞堡机场（4D级国际机场）约20公里。片区域内交通网络健全。贵昆、湘黔铁路贯通区内，北有贵阳西站及货场，西有湖潮站和磊庄机场，东北部有贵阳龙洞堡机场，花溪大道直通贵阳市中心区，桐惠路建成并通车，312国道和101省道贯穿全境，贵阳环城高速公路南环线、甲秀南路的建成通车，使花溪的交通转换实现质的飞跃。 图表 项目区域区位示意图 项目四至 图表 项目四至示意图 项目东临城新区大道，南临清溪路，北面临迎宾大道。 土地性质 项目宗地为花溪区溪南新区洛平水库旁A2、B两地块商业、文化娱乐及住宅用地 规划条件 项目总占地面积930亩，位于花溪区溪南新区洛平水库旁A2、B两地块主要是商业、文化娱乐及住宅用地，其中A2地块内须配建用地面积不小于2.75公顷的30班小学一所，而B地块内须配建用地面积不小于0.36公顷的九班幼儿园一所。 项目建筑密度控制在25％以内。 项目绿化率约35%。 图表 地块规划示意图 项目宗地现状 项目宗地现状为地块目前为农户稻田用地，呈带状分布，中间较为平坦。项目宗地原始植被丰富、林木茂