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不动产经济学—第2章(不动产产权)
Nanjing University 南京大学 第四节:土地使用制度 一、现行国有土地使用制度 (一)现行国有土地使用制度的形成 中共十一届三中全会以后,实行土地使用制度改革。20世纪80年代中期部分城市开始了土地使用权出让、转让的试点;1988年4月修改了《宪法》中有关条款,同年12月修改了《土地管理法》,规定“国家实行国有土地有偿使用制度”、“国有土地和集体所有的土地的使用权可以依法转让”。 有偿→ 无偿→ 有偿 Nanjing University 南京大学 第四节:土地使用制度 一、现行国有土地使用制度 (二)现行国有土地使用制度的主要内容 国有土地使用权出让 定义:指国家将一定年限的土地使用权让与土地使用者,由土地使用者一次性向国家支付土地使用权出让金和其他费用的行为 期限:居住用地七十年;工业用地五十年;教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年; 商业、旅游、娱乐用地四十年;综合或者其他用地五十年。 续期规定:《物权法》第一百四十九条规定“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。 Nanjing University 南京大学 第四节:土地使用制度 一、现行国有土地使用制度 (二)现行国有土地使用制度的主要内容 国有土地使用权租赁 定义:是指国家将一定时期内的土地使用权让与土地使用者,土地使用者按年度缴纳租金。 国有土地使用权作价入股 定义:将一定时期内的国有土地使用权出让金作价,作为国家的投资计为国有股份。 Nanjing University 南京大学 第四节:土地使用制度 一、现行国有土地使用制度 (二)现行国有土地使用制度的主要内容 国有土地使用权划拨取得方式 定义:指县级以上人民政府依法批准后,在土地使用者缴纳了土地补偿费、安置补助费及其他费用后,国家将土地交付给土地使用者,或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。 Nanjing University 南京大学 第四节:土地使用制度 一、现行国有土地使用制度 (二)现行国有土地使用制度的主要内容 国有土地使用权划拨取得方式 限制: 国家机关用地和军事用地; 城市基础设施用地和公益事业用地; 国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地; 法律、行政法规规定的其他用地。 Nanjing University 南京大学 第四节:土地使用制度 一、现行国有土地使用制度 (二)现行国有土地使用制度的主要内容 国有土地使用权划拨取得方式 特点: 划拨土地使用权没有期限规定; 划拨土地使用权不得转让、出租、抵押,如需,应当办理土地出让手续或经政府批准; 取得划拨土地使用权,只需要缴纳国家取得土地的成本和国家规定的税费,不要缴纳有偿使用费。 Nanjing University 南京大学 第四节:土地使用制度 一、现行国有土地使用制度 (二)现行国有土地使用制度的主要内容 国有土地使用权的收回 有下列情形之一的,由有关人民政府土地主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准,可以收回国有土地使用权: 为公共利益需要使用土地的; 为实施城市规划进行旧城区改建,需要调整使用土地的; 土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满,土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的; 因单位撤销、迁移等原因,停止使用原划拨的国有土地的; 公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。 依照前款第一项、第二项的规定收回国有土地使用权的,对土地使用权人应当给予适当补偿。 Nanjing University 南京大学 第四节:土地使用制度 二、农村集体土地使用制度 (一)农村土地使用制度 农用地承包制度 取得:《农村土地承包经营法》第三条规定“?国家实行农村土地承包经营制度。 农村土地承包采取农村集体经济组织内部的家庭承包方式,不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地,可以采取招标、拍卖、公开协商等方式承包”。 承包期限:耕地三十年。草地三十年至五十年。林地三十年至七十年;特殊林木的林地承包期,经国务院林业行政主管部门批准可以延长。承包期届满,由土地承包经营权人按照国家有关规定继续承包。 Nanjing University 南京大学 第四节:土地使用制度 二、农村集体土地使用制度 (一)农村土地使用制度 农用土地有偿转让制度 方式:通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。承包方之间为发展农业经济,可以自愿联合将土地承包经营权入股,从事农业合作生产。 ?荒山、荒沟、荒丘、荒滩等可以直接通过招标、拍卖、公开协商等方式实行承包经营,也可以将土地承包经营权折股分给本集体经济组织成员后,再实行承包经营或者股份合作经营。 通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地,
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