房地产投资基金经典.ppt

udi_vip88@126.com 上讲回顾 一、房地产基金出现的必然性（为什么会有） 二、房地产基金介绍（具体是什么） 三、国外房地产基金成熟模式—房地产投资信托基金 REITs（国外发展怎么样了） 四、房地产基金实务（具体该怎么做） 五、国内房地产行业走向的认识与判断、房地产基金面临 的困难、发展趋势及市场前景（认清障碍，未雨绸 缪） 六、案例分析 困惑—是否相同 房地产基金 房地产投资基金 房地产信托基金 房地产投资信托基金（REITs） 公司型 投资人 有限公司 管理人 房地产公司或项目 LP 有限合伙企业 GP 有限合伙型 投资人 管理人 信托型 托管人 一、房地产基金组织形式 房地产公司或项目 房地产公司或项目 信托型基金组织形式—自行管理 信托型基金组织形式—委托管理 有限合伙制基金组织形式 目标公司3 目标公司2 目标公司1 管理 持股 *****基金（有限合伙型） 投资 有限合伙人：投资人A、投资人B、… …… 普通合伙人：*****管理有限公司 80%的投资收益 20%的投资收益 2%年度管理费 三种基金募集模式的比较和选择 组织形式 公司制 信托制 有限合伙制 内资 外资 出资形式 人民币 可自由兑换货币出资 人民币 货币、实物、知识产权、劳务、土地使用权或者其他财产权利作价，但LP不得已劳务出资 注册资本缴纳期限 实收资本不低于3000万元，或者首期实收资本不低于1000万元且全体投资者承诺在注册后的5年内补足不低于3000万元的实收资本 实收资本不低于500万美元，或者首期实收资本不低于20%，其余部分在成立后2年内缴足 资金一次性到位 承诺出资制（call投），无注册资本规定，主要受有限合伙合约规定限制 债务承担方式 出资者在出资范围内承担有限责任 投资人承担责任 GP承担无限连带责任；LP出资范围内承担有限责任 投资人数 有限责任公司：不超过50人；股份有限公司：不超过200人 投资者人数在2-50人，至少拥有一个必备投资者 单个信托计划的自然人人数不得超过50人，机构投资者数量不限 2-50人 组织形式 公司制 信托制 有限合伙制 内资 外资 管理人员 公司高级管理人员 信托公司，同时可以委托投资顾问 普通合伙人 管理模式 同股同权，可委托管理 受托人决策委员会 GP负责管理决策，LP不负责具体经营 利润分配 一般按出资比例 按信托合同约定 按有限合伙协议约定 缴税方式 双重征税（企业和个人都交） 信托收益不缴税，受益人取得信托收益时，缴纳个税或企税 有限合伙企业不缴税，合伙人缴纳个税或企税 三种设立模式各有优劣，主要关注问题为： 募集资金的难易程度 资金的利用效率 内部治理结构——投资管理人的责权利 税收成本 法律监管 问题讨论 私募与非法集资的区别？ 基金管理人GP往往不是自然人，而是有限责任公司，其所承担的实际上是有限责任！？ 问题解答 两个关键点：人数和是否承诺固定收益 有限 责任公司破产即是尽到了无限责任 二、房地产基金实务 做基金其实有三个问题 第一，钱从哪里来（募） 第二，钱往哪里去（投） 第三，怎么赚钱—核心竞争力（管、退） 钱从哪里来—融资 直接私募（富裕机构和个人）； 私人银行； 第三方代理理财机构。 钱往哪里去—投资 开发型投资（股权）：对目标房地产开发项目进行投资，或与政府合作参与土地一级开发； 抵押贷款型投资（债权）：提供过桥融资，获得利息收入； 收租型投资：长期持有有稳健经营收益的成熟物业，通过租金收入和寻求资产增值； 目前私募基金以股权投资为主，以债券投资为辅。 如股权投资，则通常以固定收益加股权回购的形式操作，若没有抵押物一般要安排董事席位或财务人员； 如债券投资，则要以相应资产设定抵押或担保； 投资模式 投资流程和主要协议 房地产基金操盘关注点 资产规模——开发商资产规模在3亿~10亿元之间为佳 项目规模——开发面积20-30万平米之间，年竣工销售面积10-20万平米，年销售额在3亿~10亿元之间 成长型企业——在管理、经验、人才、组织、资金、市场和品牌等方面已有聊相当的积累，正处于快速发展期和爬坡阶段 城市选择——主要选择二三线城市，如内陆重要省会城市如西安、济南、重庆和武汉等和非省会城市如宁波、大连等。主要考虑城市总体发展水平以及供求关系，房价泡沫多少等因素 客户选择——在二三先城市主要选择在当地排名前几位并对当地市场有主导影响力的开发商，而在一线城市主要选择优秀的项目，关键在于性价比、地段和配套。 企业机制选择——民企主要选择已进入规范化和职业化管理且知名度较高的企业；国企主要选择已改制或正要改制的企业。