恒邦-国际大厦可行性分析报告.doc

恒邦·国际大厦项目 可 行 性 研 究 报 告 台州恒邦置业有限公司 二○一○年五月二十日 目 录 　　 第一章 总 论 3 1.1 项目概况 3 1.2 可行性研究报告编制依据 4 1.3 可行性研究范围 5 1.4 研究结论及建议 5 1.5 主要经济技术指标 5 第二章 外部环境分析 7 2.1 宏观经济增长 7 2.2 2010年房地产市场趋势 7 2.3 商品住宅市场的发展趋势 8 2.4 项目所处区位背景 9 2.5 项目外部环境分析结论 11 第三章 项目市场分析与营销战略 12 3.1 杜桥镇房地产市场现状 12 3.2 比较性楼盘基本情况及分析 12 3.3 项目定位 13 3.4 营销战略 14 第四章 建设方案 15 4.1 规划原则 15 4.2 整体布局 15 4.3 道路交通规划 16 4.4 绿化景观规划 16 4.5 建筑设计 17 4.6 户型设计 17 4.7 无障碍设计 18 第五章 公共设施方案 18 5.1 节能设计 18 5.2 环保设计 18 5.3 消防设计 18 5.4 给排水设计 19 5.5 电气设计 19 第六章 项目实施进度安排 20 第七章 投资估算与资金筹措 20 7.1 估算依据 20 7.2 开发成本估算 20 7.3 资金筹措及使用计划 23 第八章 财务效益分析 23 8.1 经济评价说明 23 8.2 项目销售收入估算 24 8.3 经济效益分析 25 第九章 社会评价 26 第十章 风险分析 26 10.1 购买力风险 27 10.2 原材料价格还会出现波动 27 10.3 利率上调风险 27 10.4 市场风险 27 10.5 突发事件 27 10.6 敏感性分析 28 10.7 盈亏平衡分析 28 附件 管理团队成员简介 30 附表 31 附表1 项目开发费用估算表 31 附表2 销售进程与资金回收预测表 32 附表3 总销售收入和利润表 32 附表4 全投资现金流量表 33 附表5 资金平衡表 34 第一章 总 论 1.1 项目概况 1.1.1 项目名称 恒邦·国际大厦。 1.1.2 项目位置 恒邦·国际大厦项目位于临海市杜桥镇杜川路与府前街交叉口东北角，此区块是未来城市发展的一个商业、居住、休闲为一体的一个重要区域。项目建设用地周边规划成热，配套齐全，南侧为城市主干道府前街，道路宽20米，西边是城市支路杜川路，路宽约13米，北面东侧为现状道路。地块周边环境优越，商业气氛浓厚，交通便利快捷，是一理想的商业及居住的场所。地块市政配套设施较全，区域位置优越，未来发展前景不可限量。 杜桥镇位于临海市东南，台州湾入海口北岸椒北平原的地理中心，南靠台州市区，距海门港10公里，距路桥机场20公里，北接三门湾，紧靠国家级桃渚风景区 1.1.5 资金来源经济效益 本项目建设资金由台州恒邦置业有限公司股东投入项目资本金1000万元，申请银行贷款3000万元，不足投资通过预售房款以及股东自筹解决。根据收益计算，所得税前项目的财务内部收益率为37.11%，税前净现值(Ic=6 %)2523.47万元，投资回收期2年。税后投资利润率27.83%，投资利税率54.40%，计算期内国家税收2706.60万元，税后净利润为2835.37万元。财务分析结果表明，项目的社会效益和经济效益较好。 1.2 可行性研究报告编制依据 （1）恒邦·国际大厦建筑方案设计 （2）《临海市杜桥镇杜川路与府前街交接处东北角出让地块规划设计条件函》东建规设函[2009]27号 （3）国家当前有关产业及社会、经济发展的方针政策 （4）2010年政府工作报告 （5）2006年中国城市竞争力排名蓝皮书 （6）中国房地产发展报告NO.5 （7）临海市2009年政府工作报告 （8）杜桥城市发展规划 （9）《临海滨海新城分区规划》 （10）《建设项目经济评价方法与参数(第三版)》 1.3 可行性研究范围 根据恒邦·国际大厦项目建议书批复和初步规划方案，在对台州杜桥的区域经济、房地产市场两方面研究的基础上，本研究工作范围主要是住宅市场分析及营销战略，建设规模及功能，住宅及公用工程建设方案，投资估算与资金筹措，项目经济效益评价等。 1.4 研究结论及建议 本项目属房地产商业、居住开发项目，符合国家城镇住宅开发建设产业政策，项目建设规划手续已在办理，建设资金完全自筹，现场建设条件具备。根据对本地住宅市场分析预测，项目开发有市场销路。财务分析结果表明，项目经济效益可行。本项目开发可以强化杜桥中心城区形象，优化杜桥投资环境，对杜桥镇社会各个领域的发展都有拉