北京-远洋山水整体定位研究报告.docVIP

目 录 报告结论预览 2 报告说明 12 项目区域现状及发展分析 15 一、区域宏观经济条件和发展 15 二、用地规划条件和控规调整情况 17 三、市政方案论证 19 四、从区域竞争和客户需求角度的产品定位研究 26 需求特征与价位可行性分析 50 一、潜在客户群特征 50 二、从分析延续性角度出发的价格区间建议 64 市场机会和开发顺序 68 开发环境和竞争环境 68 实施计划 70 报告结论 73 远洋山水整体市场定位研究报告 报告结论 一、区域宏观经济发展 根据政府未来五年的宏观发展规划，区域将面向如下三个方面发展： 1）环境方面，形成绿色生态居住区。 2）工业方面，建设高新技术企业孵化器，形成微电子产业聚集区。 3）第三产业方面，大力发展旅游和现代服务业。 4）基础建设方面，加快城市基础设施建设，全面启动奥运工程。 二、控规调整后项目预计概况（具体数据以规划意见书为准） 西区控规调整后的技术经济指标 规划用地面积 31.57公顷 绿地率 30.9% 规划总建筑面积 118.8万平方米 集中绿地面积 34176平方米 其中：住宅建筑面积 92.6万平方米 规划总户数 8418户 配套建筑面积 6.1万平方米 规划总人口 23570人 非配套建筑面积 4.2万平方米 停车数量 5892辆 地下建筑面积 15.9万平方米 其中：地上车位 2652辆 容积率 3.26 地下车位 3240辆 三、开发支持条件 ·市政方案论证（初步确定，待继续讨论） 市政实施各项分布表 类型 采暖工程 供水工程 供电 燃气 雨污水 电信 地热 拟实施方案 市政供热 田村山净水厂自来水 先报西区供电方案，接鲁谷11万伏变电站 燃气集团 市政公司 电信公司 东区采用，西区不采用 物业管理 采暖分户计量 水表出户计量 采用磁卡表计量 采用磁卡表计量 　 　 采用磁卡表计量 市政条件 需与石景山路上市政热力管网连接 与鲁谷路、玉泉路上DN600干管连接 接鲁谷11万伏变电站 与鲁谷路、玉泉路上DN400干管连接 项目周边条件良好 由电信公司解决 　 四、客户群定位 1、总体特征 ·年龄以中轻年为主，但总体分布有发散化的特点，中壮年也占一定比例。 ·客户家庭结构相对规范化，以三口之家比例最大。 ·具有稳定收入，且综合素质较高。 ·就业情况以项目周边和长安街沿线的国家机关、军队、企事业单位的中层负责人和专业人员为主。 ·收入为工薪收入，可支持合理配比下的贷款额度。 2、客户群细分 1）客户群构成 在项目客户群将包括部分团购客户和散购客户； 2）主力客户群特征 项目以年龄在25—40岁区间的消费者将是项目的主力客户群；其大多数以 三口之家和夫妇二人的家庭结构为主；其工作地点主要在项目周边及长安街沿线且有稳定收入，目前的居住地点较分散；其家庭月收入绝大多数在4000—8000元之间，且以自住为置业目的，只有一成的客户将考虑商住两用；其多数能采取按揭贷款方式购买，且心理认知月供2000—3500元为佳，相对购买群中，更为年轻的客户的承受能力比此略低。 3）其他重要客户群特征 潜在客户群中，也存在部分中壮年区间的客户，具有一定的存款，且心理存 在有一次性付款的计划性。 3、目标客户定位及描述 根据本项目实际情况，结合需求分析和客户购房心理析，目标客户群应包括以下几类人群： 1）在项目区域周边具有稳定工作的的中青年人士。 2） 3） 4） 五、项目产品定位 本项目的市场定位应是中档普通商品住宅。建议运作的目标应是建设成质量好、实用性强、建筑风格现代、服务设施完善、价格相对较低的精品住宅小区。 1、规划设计 ·在建筑视角方面，根据勘探和日照的特点，设计时考虑产品单位（尤其为朝北向的卧室/起居室）的视线，增加景观的共享性。 ·由于项目产品容量较大，规划设计时应以生态绿化环境和人居环境（城市景观、单体影射面和风向气流等）相结合的角度处理。 ·各组团内人、车分流，在不影响绿化的条件，尽量拓展地上车位面积空间。 ·现状成型的植物，考虑保留，节省建设和维护成本。 2、建筑结构形式 1）项目住宅建筑部分 ·高层塔楼、板式小高层相结合（以可能高度），进行内外城市景观组合。 ·全部居室尽量设计为正向南北方向布置，在建筑地基红线允许的范围下，达到户户具有朝阳面。 ·大堂及内、外廊空间尽量压缩，保证较高的得房率和建筑体内交通设备（电梯、上下步行梯）空间。 ·采用现浇结构，防震强度，按8度设防，部分研究考虑框架剪力墙承重密度，争取户型设计的灵活性。 ·整体造型应在突出建筑单体内设计空间合理布局、实用性高的条件下，进行清快、简洁的设计