南京六合旧城改造项目可行性研究报告.pptVIP

3 商品住宅市场走势：进入调整期，但房价依然上市 市场价值研判 从年度走势看，07年市场最好，销售量达到84.74万平米；08年随大势进入调整，但房价依然处于上升态势。 市场占比有所回落。 思考问题三：由于消费以当地客群为主，因此市场规模不大，但随着交通改善及城市化水平的快速提高，未来3－5年六合房地产存在一个快速发展期，因此本次介入一定要掌握好节奏，控制好开发时序方能达到事半功倍的目的。 * 3 商品住宅市场待售量：逐步减少，去化压力逐步降低 市场价值研判 截至09年3月底六合区市场总可售量为23.5万平米。从去化周期来看，由于市场交易活跃，本月去化周期继续下降，截至3月底为9个月，市场健康程度较高。 * 3 商品住宅在售项目：雄州镇存量较少，价格降幅较小 市场价值研判 * 六合区未来可上市量依然较大，集中在经济开发区和大厂片区，这些区域楼盘销售率不高。 雄州镇片区销售情况较好，市场存量较低，虽然09年市场均价有所下调，但调整幅度低于其他区域，均价维持在3500左右；目前在售的楼盘只有下面四个，其他均为尾盘。 * 3 雄州镇在售项目：存量较少，价格降幅较小 市场价值研判 四片区, 二三片区, 一片区光益地块, 一片区北大街地块, 万汇秀林水苑 3500元/平米 复兴园 3500元/平米 盛棠苑 3700元/平米 天赐佳园 3400元/平米 3 商业用房走势：专业市场放量拉底成交价格 市场价值研判 * 六合区商业市场成交在08年下半年有明显的放量，但成交价格有大幅度的下降，主要是由于南京国际化工商贸城、南京国际五金机电城等专业市场的集中成交所导致。 3 商业在售项目：专业市场高比例，雄州镇在售商业稀少 市场价值研判 * 雄州镇附近目前在售的商业项目比较少，多分布在大厂及偏远区域，而且在售商业中专业市场比例最高。 * 项目地块周边商业网点分布密集，主要沿长江路、泰山路分布；业态覆盖全面，大卖场、专业市场、沿街商铺、批发市场、步行街等；业种多样包括电器、服装、百货、副食、家俱等。但整体档次较低。 一片区北大街地块具有较高商业价值，其他项目适合做部分底商，详细定位需要进一步的调研。 泰 山 路 沿 街 商 业 业 商 街 沿 路 江 长 公园路步行街 达家巷商业街 基德肯 果苏润华 金宁广场 3 商业分布：集中于长江路、泰山路，一片区商业潜力较大 市场价值研判 一片区北大街地块, * 3 泰山路商业网点品牌分布情况 市场价值研判 * 3 长江路商业网点品牌分布情况 市场价值研判 * 3 金宁广场品牌分布情况 市场价值研判 * 3 延安路商业网点分布及品牌 市场价值研判 Part 4 财务测算及建议 * 4 SWOT分析 测算及建议 S（Strength优势）： 1、政府的形象工程、民生工程。 2、位于六合区雄州镇的核心区域。 3、项目交通便捷，生活配套较好。 4、雄州镇在售项目较少，未来竞争程度不高，而稀缺性带来的升值空间较大。 。 T(Threat威胁）： 1、市场依然处于调整期，未来一段时间走势依然不明朗。 2、六合其他区域大量待开发土地给项目带来不确定风险。 O（Opportunities机会）： 1、新规划让六合“农转非”，城市性质彻底改变，城市档次与经济发展均将快速提高。 2、城市化率将大幅提升，房地产市场规模和市场空间增大。 3、政府对旧城改造项目的大力支持，享受土地零收益、十五项税费减免。 W（Weakness劣势） ： 1、拆迁如采用货币补贴投资风险高。 2、百姓对化工产业的误区，导致外来人口导入存在一定困难。 3、项目地内借助的自然资源较少，周边环境较差。 * 4 项目开发初步建议 测算及建议 * 4 拆迁产权置换、滚动开发，静态回报率37.8% 测算及建议 * 注；关于厂房的拆迁安置方式及成本可以与政府进一步的协商。 总结 * * * * * * * * * 六合旧城改造项目可行性研究报告 易居（中国） * 呈中南集团 提纲 * Part 1 投资环境研判 * 1 投资环境研判 基本结论：投资环境改善，投资潜力大 * 区位、交通 六合区位于南京北大门，交通便利，自然资源丰富，城市化水平不高,为项目运作提供较大空间。 六合经济以化工产业为支柱，是南京经济重要支撑之一，居民收入水平处于全市中等偏下。 未来“一主三副七新城”规划为六合区提供广阔的发展空间 本项目是政府重要的扶持形象工程、民生工程，享受相关优惠政策， 自然自然、城市化 经济发展水平 产业布局 十一五规划、未来城市发展规划 旧城改造扶持政策 1 六合区位及简介:南京的北大门 六合区是南京市的北大门，北接安徽省天长市，东邻江苏扬州市，南临长江“黄金水道