江南都市恬园营销提案报告.ppt

样板段及售楼处 地点: 配合样板段的完工，进行参观体验活动，积累意向客户 目的: 时间: 2011年11月中下旬 样板段揭幕仪式 客户参观样板段及样板房 关键工作: 邀请嘉宾：新老客户/中海领导/媒体人士 形式：以客户实景体验的形式进行 “湾居生活黄金时代”体验之旅 样板段落成开放 针对所有新老客户 大型主题活动 关键工作: 售楼处 地点: 业主维系，提升项目人气与美誉度，促进余房销售。 目的: 邀请嘉宾： 时间: 2011年12月下旬 活动内容： 圣诞酒会。老客户带新客户成交，老客户享受1年物业管理免费回馈，新客户享受优惠200元/平米 中海集团领导 、 老业主及新业主、媒体记者 会所内设备到位 邀请活动公司组织。 成交客户老带新邀请。 圣诞业主答谢会 针对所有新老客户 大型主题活动 推售攻略 4 “珍惜每一组客户！” 提升销售人员业务素养 1. 销售流程进一步规范化、模式化 2. 细节入手，提高销售人员精神面貌、增强职业感 3. 加强对保安、保洁服务节点的要求 把握细节，注重项目服务流程，形成优质的服务体系 1 2 3 4 5 6 7 8 10 11 9 道吉培训（training） 销售代表基础类培训 《销售代表业务指引》 《销售代表行为指引》 《建筑学常识》 《产品户型分析方法》 《销售礼仪》 销售代表提升类培训 《如何成为销售明星》 《如何达成交易》 《客户心理分析》 《客户现场沟通》 《电话营销技巧》 《销售终结术—逼定技巧》 《宏现房地产市场分析》 道吉考核（WU Performance） 上岗技能考核 绩效考核 阶段性目标实现考核 培训+考核，建立新的销售管理规范，从严要求，落实“优胜劣汰” 道吉地产 报告回顾 下半年销售任务艰巨，速度价格 目标分解 项目品牌与开发商品牌联动，相互拉升 本体、市场、客户分析 宏观大势严峻，区域市场竞争激烈，本项目核心竞争需要加强： 对内——成熟社区、江南风景园林、精品户型 对外——大渡口板块良好的未来区域前景、江水资源 营销策略 核心策略： 聚焦成熟江居生活方式。 利用产品的自身优势，把握客户。 淡市营销，实景体验成熟社区。 执行策略： 大渡口品质住宅气质的传承，借“成熟江居生活方式”打动客户 借大渡口板块良好的未来区域前景打动客户 营销攻略 以客户价值体验为导向 【“湾居生活黄金时代”总攻略】 推广攻略、展示攻略、SP攻略、推售攻略 THE END 2013.07 于辉煌之上，再创辉煌 ！ （为保持本报告的连续性， 企划形象定位部分将于稍后另行展开……） 我们将这种成熟、美好、纯粹、充满精神内涵的 江居生活定义为： 江江 上半年 目标 本次报告结构 策略导出 营销攻略 本体 分析 市场 分析 客户 分析 推广 攻略 展示 攻略 推售 攻略 SP 攻略 【“江居生活黄金时代”总攻略】 以客户价值体验为导向 SP攻略 多元化拓展客群 推售攻略 展示攻略 推广攻略 全面铺开 层层锁客 “江居生活” 体验之旅 集中式引爆 制造热销 聚焦项目核心价值，落地“江居生活黄金时代”。 淡市营销，新老并拓，集中引爆，制造热销。 营销攻略 半年度总结 目标 本次报告结构 策略导出 营销攻略 本体 分析 市场 分析 客户 分析 推广 攻略 展示 攻略 推售 攻略 SP 攻略 “把鸡蛋放进客户的篮子里！” 1 推广攻略 渠道必杀技一 打造滨江区域内主场领地 高炮位置选取的注意事项： 1、位置独立，周边无楼体和其他广告牌的干扰； 2、位于交通要冲，一定是往来车辆或人流行走的必经之路； 3、视角大，尤其是三面牌，要保证车辆和人流量最大方向上的视角。 区域客户必杀 ——主干道道旗、206国道高炮 户外看板、基地围墙 户外阵地占领（主干道道旗、徐家汇商圈附近户外看板、基地围墙） 渠道必杀技二 多一种选择，截留竞争项目客户 竞争项目客户必杀 在同质、同价竞争项目周边的投放户外广告，让处在购房选择阶段或者犹疑阶段的客户多一种选择，增加客户上门进行比较的冲动。 ——道旗、户外广告牌，楼体广告，灯竿棋 渠道必杀技三 集中，不间断的集体式信息轰炸 区域外客户必杀 ——横幅，宣传车宣传，公交车广告，DM单派发 针对安庆 区域和镇中心客户： 1）开往安庆10辆公交车是我们广告信息宣传有效载体， 2）宣传车不间断沿中心街或主干道路进行轰炸，要点：广告语要醒目，录音优美。 3） 预热期 2013年8月 10月 12 2014年2月 4月 6月 8月 开盘期 强销期 持销期 营销阶段 阶段目标 推广主题 第一阶段：预热期