保障性安居工程的宏观作用、运维困境与银行业风险防范.pdfVIP

20 12 年 第 5 期 7 1 保保 障障 性性 安安 居居 工工 程程 的的 宏宏 观观 作作 用用 、、 运运 维维 困困 境境 与与 银银 行行 业业 风风 险险 防防 范范 李伏安① 摘要：本文对我国2011年以来保障性安居工程 中存在 的问题进行 了深入研判 ，归纳 出 建维资金压力大、融资难度高、建设监管难和运营管理复杂等 问题是制约工程深入推进 的 主要原因；同时认为，基于上述 困境 ，以及保障房建设体系自身、房地产及相关行业和现 有政策制度 ，将给银行业带来信用、操作、法律等方面的风险。文章围绕建立 良性循环机 制、拓展多元化融资渠道、明确地方政府融资主导地位、提高政府建设和运维管理水平 四 个方面提出了政策建议 ，以期在维护银行业稳定发展 的前提下，加大对保障性安居工程 的 金融支持力度。 关键词 ：保障性安居工程；融资渠道；运营维护；风险防范 大规模建设保障性安居工程，是党 中央、国务院做出的重大战略决策 ，事关 民生改 善、经济发展、结构调整和社会和谐稳定，是当前中国社会经济生活 中的一件大事 ，为 社会各界所关注 。随着工程 的深入推进 ，经济适用房不经济、公租房不为公租、廉租房 不廉价等问题在各地频现 ，保障房运营和维护过程中潜在 的困难 日益浮 出水面 ，银行业 风险也在积累。 一、文献回顾 房地产业是从建筑业 中分离并成长起来的，在 国外已经有一百多年 的发展历史 。作 为实物资产和金融资产，房地产是现代居 民最重要的资产类型，其价格 的变化通过财富 ①李伏安，博士、高级经济师，供职于中国银监会河南监管局。 7 2 保障性 安居工程的宏观作 用、运 维困境 与银行业风 险防范 总第 5 期 效应对消费和投资具有重大影响。自2 0世纪90年代 以来 ，全球住房市场激烈变动 ，并通 过住房价格波动对实体经济产生 了巨大 的影响 （如日本泡沫经济、亚洲金融危机和美 国 次贷危机等 ）。因此 ，住房市场波动对经济 的影响已成为全球各 国政府和有关学术界关 注 的焦点。 由于房地产业 自身的发展规律 ，再 加上宏观经济、人 口、政治与法律制度 、社会 文化等 多种外部因素影响 ，其在发展过程 中往往会表现 出明显 的周期性波动 （王 宏新 等 ，20 10 ）。美 国经济学家Ku zn et （1930 ）提 出了一种为期15－2 5年、平均长度为20年 左右 的经济周期 。由于该周期主要是以建筑业 的兴旺和衰落这一周期性波动现象为标志 加 以划分的，所 以也被称为 “建筑周期 ”。美 国房地产业在 1870 －2005年间出现 了18 － 2 0年一次的8个周期循环 ，每个周期 的前10年呈现上升趋势，后 10年则逐步下降； 日本 在 1955 －200 5年 间共经历6个房地产周期 ，基本上是10年一次的周期循环 （叶剑平等 ， 2 005 ）。邱强等 （2007 ）认为，我 国房地产业经历了4个周期，是介于朱格拉周期和基钦 周期之间的一种长度为5年左右的周期。段忠东 （2007 ）研究认为 ，短期 内房地产价格对 通货膨胀与产 出的影响十分有限，但从长期看则会对通货膨胀与产 出产生重要 的影响， 这种影响表现为房价与通货膨胀 、产 出之 间的正反馈作用机制 。 对居 民住房消费行为 的研究是西方城市经 济学、城市地理学的重 要 内容 。Al on so （1964 ），Mi lls （1967 ）和Muth （1969）认为 ，居 民的居住 区位选择是在家庭支付能 力的约束下对住房成本和通勤成本进行的权衡 ，以获取效用最大化 。这种住房成本和通 勤成本空间消长关系的提 出，为家庭住房消费行为的空间均衡模式奠定了理论基础 。中 国学者普遍认为 ，中国城市居 民正经历着激烈的房地产制度改革与职住空间重构 （柴彦 威 ，2008 ）。1998年后福利制住宅分配制度的取消 以及商品住房市场 的建立为居 民提供 了 自由购买住房和选择住宅 区位 的可能性 ，并使得计划经济单位体制下的 “职住合一 ” 的空间形 态被逐步瓦解 ，职住分离 现象开始突显