金诚家苑住宅小区项目可行性报告.doc

江西金云房地产开发有限公司“金诚家苑”房地产开发项目可行性分析报告 一、总 论 1、项目建设背景 共青城素有鄱阳湖畔明珠、京九线上的名城之称。她是一座年轻、美丽而又特别的城市。说她年轻是因为它是在1955年10月，98名上海青年志愿者揭开了共青城的神秘面纱；说她美丽是因为作为国家级生态示范区和全国工农业旅游示范点，共青城山清水秀，风景迷人，森林覆盖率达50%以上，人均绿地面积点有率30.7%。耀邦陵园，松柏苍翠；高尔夫球场绿草如茵；航天功臣阁典雅秀丽；千年甘露寺曲径通幽。野生动物园、富华山景区景点串珠成链，与庐山、柘林湖构成九江黄金旅游线路。滨湖风光、珍禽白鹤等自然景观和青年文化、湖畔美食的人文特色相互媲美，令人目不暇接，流连忘返。说她特别，这里的发展凝聚着70多位党和国家领导人的深切关怀和殷切期望，胡耀邦同志两次考察共青，并三题其名：共青社——共青垦殖场——共青城。共青人以及青睐共青的周边城市居民，期待有这样一个宜居宜休闲宜度假的优雅环境。特别是共青城批准成立共青城市，这为“金诚家苑”项目的开发带来不可多得的商机。 2、项目概况 （1）项目名称：“金诚家苑”住宅小区项目。 （2）建设地点：江西省共青城甘柏油路南侧 （3）投资单位：江西金云房地产开发有限公司 （4）开发单位：江西金云房地产开发有限公司 （5）工程概况：“金诚家苑”住宅小区项目占地6500平方米，总建筑面积19588平方米，其中多层住宅9080平方米，小高层住宅面积10508平方米，其中：门面1680平方米、车库800平方米、地下室700平方米、车库地下室没包括建筑面积。经估算，工程建筑总投资人民币3512万元，每平方米造价800元，相关税费360万元。 （6）资金来源：本项目建设资金完全由江西金云房地产开发有限公司自筹，不足投资通过预售房款解决。根据收益计算，投资利润率99.9%，利税率10.02%，税收360万元。财务分析结果表明，项目的社会效益和经济效益较好。 3、可行性研究报告编制依据 （1）《城市居住规划设计规范》； （2）《住宅设计规范》； （3）《共青城城市规划设计规范》； （4）江南设计院《“金诚家苑”项目建筑设计规划方案》； （5）小区地质勘探资料； （6）共青城城市建设规划局《建设规划许可证》； （7）国家计委《建设项目经济评价方法与参数（第二版）》； （8）建设部《房地产开发项目经济评价方法》。 4、可行性研究报告研究范围 根据“金诚家苑”项目建议书批复和初步规划方案，本研究工作范围主要是住宅市场分析及营销略，建设规模及功能，住宅及公用工程建设方案，投资估算与资金筹措，项目经济效益评价等。 5、研究结论及建议 本项目属房地产住宅开发项目，符合国家城镇住宅开发建设产业政策，开发用地手续及项目建设规划手续已在办理，建设资金完全自筹，现场条件具备。针对商品房升级换代，住宅建设由低档走向高档的发展趋势和共青城已有一部分收较高的住房消费群体，户型规划为中高档住宅，根据对共青城周边县市住宅市场分析预测，项目开发有市场销路。财务分析结果表明，项目经济效益可行。有明显的社会效益。 从目前房地产市场分析，商品住宅结构性的矛盾还很突出，建议在下一步方案规划时，对初步确定的住宅型和功能标准再作进一步的市场调研，要根据市场变化作出更为准确的市场定位，调整户型或面积，并做好工程建设规划，加强楼盘营销工作，降低开发建设成本，尽量减小项目风险。 6、主要经济技术指标 “金云家苑”项目主要经济技术指标见表3—1。 表3-1 “金云家苑”项目主要经济技术指标 序号 项目名称 单位 指标 1 总占地面积 平方米 6500 2 总建筑面积 平方米 19588 其中：多层住宅 平方米 9080 小高层住宅 平方米 10508 商业店铺 平方米 1680 3 建筑容积率 2.99 4 建筑密度 % 40 5 小区绿化率 % 30 6 户均面积 平方米/户 110.97 7 综合售价 多层住宅 元/平方米 3200 小高层住宅 元/平方米 3400 8 商场店铺 元/位 12000 9 建设投资 万元 3512 10 每平方米建设投资 元 800 11 投资利润率 % 99.9 1、共青城商品房现状与市场需求 共青积200平方公里，人口20万。区内投资环境优良、投资政策优惠、生态优势突出、旅游资源丰富。享有利用外资审批权，是江西省重要的出口创汇基地，江西省首家纺织服装生产基地，中国羽绒服装名城。近年来，已形成休闲、旅游、教育、纺织服装集群发展模式，经济实现跨越式发展，民营经济得到高速增长，2009年财政收入超叁亿元，其中民营经济财政贡献率超过60%，随着经济迅猛发展的势头，以及城市建设步伐的加快，共青房地产市场走出低谷，显现良好的发展态势，房地产