长沙市场报告(定).ppt

4.4、楚天逸品 将推出160-350㎡江景房源，目前VIP认筹 总占地面积：51406㎡ 总建筑面积:181837.94 ㎡ 容积率：2.91 绿化率：55.9% 项目特色：景观居所，水景地产，江景地产，宜居生态地产 建筑类别：板楼 高层 楼层状况:1#2#3#6# 为30层；4# 39层；5#31层。 地下车库：1053个，地下1014个、地上39个 交房时间：2014-9-30 户数：总户数494户 所属商圈:城北片区 物业地址：开福区湘江北路三段48号 开发商：湖南中欣房地产开发有限公 四、重点项目分析 4.5、二手房：湘江世纪城 户型主要以平层设计为主；90平米两居、130-150三居、170平米四居都有。 二手房价格：5962元/平米 总占地面积：100万㎡ 总建筑面积:400万 ㎡ 容积率：3.50 绿化率：60% 项目特色：景观居所，打折优惠楼盘 建筑类别：板塔结合 高层 超高层 地下车库：5000个 户数：总户数22000户 所属商圈:开福区政府 物业费：1.4元/ ㎡ 物业地址：开福区金泰路199号 交房时间：2011-12-30 四、重点项目分析 房型（住宅面积）从86平方米到132平方米不等，赠送空中花园，两房变三房，三房变四房。 二手房价格：5774元/平米 总占地面积：11200㎡ 总建筑面积:45000 ㎡ 容积率：4.5 绿化率：34% 项目特色：经济住宅 建筑类别：板塔结合 高层 物业类别：住宅、办公楼 地下车库：220个 户数：总户数344户 所属商圈:开福伍家岭 物业地址：开福芙蓉北路与北二环交汇处西南角 物业费：住宅1.5元/㎡、办公2.0元/㎡ 交房时间：2012-03-31 4.6、二手房：金霞湘绣园 四、重点项目分析 第一部分：经济环境 第二部分：土地市场 第三部分：商品住宅市场 第四部分：区域市场数据 第五部分：地块投资预算 目 录 一、土地基础指标 其他数据 总建筑面积 （㎡） 销售价格 （元/㎡） 销售额 （元） 38155.2 6000（预测） 座机电话号码0 土地面积（平方米） 15898 规划用途 住宅 容积率 ≤2.4 使用年限 70年 土地价格（万/亩） 200-300 楼面地价（元/㎡ 1250-1875 地址 开福区湘江北路（楚天逸品附近） 土地基础数据 二、投入总成本测算 长沙地块成本测算表 序号 项目 可售面积 平米 单位成本 元/平米 金额（万元） 备注 开发成本 土地费用 38155.2 1250.00 4769 15898㎡（23.85亩） 前期费用 38155.2 报建费用 38155.2 250.00 954 建筑设计费用 38155.2 25.00 95 　 方案设计费用 38155.2 25.00 95 　 地质勘探费用 38155.2 1.00 4 　 工程监理费用 38155.2 10.00 38 　 招标代理费用 38155.2 4.00 15 　 产权面积测量 38155.2 1.00 4 　 环评报告 38155.2 1.00 4 　 其他费用 38155.2 10.00 38 　 建筑成本 地下车库 10675 2700.00 2882 地下车位（100：0.8） 地面住宅 38155.2 2400.00 9157 　 开发成本合计 38155.2 4732 18057 　 营业费用 38155.2 68.79 262 财务费用 38155.2 251.60 960 不考虑贷款20万/月 管理费用 38155.2 157.25 600 50万/月,1年 维修基金 38155.2 38.50 147 　 产权费用 38155.2 3.00 11 　 营业税金 38155.2 412.76 1575 　 中间公司利润 38155.2 0.00 0 暂无 其他不可预见成本 38155.2 113.29 432 总成本的2% 总成本合计 38155.2 5778 22045 　 2.1、按照200万/亩土地成本测算 项目土地增值税及利润测算表 项目名称 可售面积 平米 单位成本 元/平米 金额（万元） 备注 住宅 住宅开发成本 38155.2 4732 18057 　 住宅销售收入 38155 6000 22893 　 其中:普通住宅 22893 非普通住宅 0 　 土地增值税 0 　 车位 车位销售收入 10675 10-12万元/个 3355 车位共305个 车位开发成本 10675 2700 2882 　 加计扣除成本 576 　 营业税及附加 201 　 营业/管理/财务费用 288 定额扣除 可扣除