建材市场建设项目可行性研究报告.doc

第一章 总 论  一 项目背景  1.1 项目名称 因项目目前尚未正式命名，在合作文件及日常各类交通沟通中，暂以“某某项目” 代表该项目。以下简称“本项目”。  XX某某项目位于莲花县路口镇，属雅森竹木工艺制品有限公司用地。宗地面积 约10000平方米，地块平整，地形较为规则，临街面长。该地块土地年限达50年，作 为招商引资项目，该地块开发也获得政府的大力支持，将获得开发政策性优惠。 （1） 在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块价值进行合理的评估。 （2） 对项目可行性与开发经营提出初步意见，并对项目的规划设计，功能分区等提出相应的建议。 （3） 结合地块目前的状况和特点，探索项目开发方案在经济效益、社会效益、环境效益方面的可行性。 （4） 对项目开发进行投资分析和风险分析。 （5） 对项目决策及其实施提出优化建议。 （1） 国家建设部及湖南省颁布的与房地产相关法律与政策； （2） 《中华人民共和国城市规划法》 （3） 《中华人民共和国城市房地产管理法》 （4） 萍乡市房地产相关法律政策与文件； （5） 莲花县的招商引资政策； （6） 本项目的详细规划控制原则； （7） 现场勘察和XX市房地产市场综合调研所得资料； （8）XX市当前的建安成本、各项配套费用及其他规费收费标准； （9） 某某地产顾问机构所积累的专业市场项目操盘经验价值   2.1 地块位置 本项目地块位于XX市XX路与XX路交汇处，距XX山市民休闲广场约800米，对面为 XX市建材市场，周边主要的建筑物业形态为居民、单位用房；200米半径内目前以“街  铺” 商业经营为主，经营范围涉及建材、食杂零售、批发、餐饮、休闲等其他行业。 东向：XX路 西向：XX院 南向：XX路 北向：XX 本项目宗地面积共4044平方米，按政府要求临XX路处退让红线3.63米，实际用地 面积约3898平方米。 项目拟建成地上共七层、总建筑面积在1.8万平米左右的商住楼，其中裙楼商业 部分为三层，单层建筑面积在3650-3800平米之间，裙楼以上为四层住宅，拟规划面积 在7000-7800平米之间。 另项目拟建地下一层，规划建筑面积在2500平米左右。  项目地块处于XX市“X广场”，距XX市核心商业区域---“XX山”约800-1000米。目前 周边主要以临街商业为主，商业经营类别不统一，经营品牌参差不齐，芙蓉路道路状 况及街区面貌均有待改善。 环境及配套设施： 电力、电讯：接入本项目 给排水：管道铺设到位 大型汽车站：临XX路公交车站 休闲广场：XX市民休闲广场，距本项目约800米 购物场所：300米内XXX超市及临街小型商店 娱乐场所：300米范围内无大型娱乐休闲休闲运动场所。 医疗卫生：项目西侧为XX医院，往北500米为XX中心医院   ☆ 教育文化、体育运动：XXX中心小学，本项目500米半径内无大型体育运动 场地。 金融、邮政、电信：邮政储蓄所，XX路农业银行，中国移动营业厅、中国  电信六亩塘营业厅、中国联通营业厅  本项目为商住综合项目，定位为“主题商业+多层住宅”的发展模式。 项目主要特点有： 5 项目地块双面临路，临街面较长，适合于商业地产项目的开发，但项目地 理位置偏离市中心，还需对区域概念进行强势引导。 6 土地年限为70年，使用年限较长，可形成独特卖点。 7 地块无明显高低落差，地形较为规则，有利于项目开发。 8 项目周边目前的街区环境并不理想，大量中低档次的临街商业影响了项目 地块的商业价值，增加了项目开发难度。 9 项目为XX广场周边的第一个代表型房地产开发项目，成功开发后对芙蓉广 场商圈的形成有极大的推动和促进作用，将大幅度提升周边物业价值。  XX市商业核心区域为XX广场和XX山。 XX商圈是以XX广场的老商业核心区域为基础，逐渐向广场、政府靠拢的市场 发展结果。XX商圈集中了市政府、检查院、法院、银行等大量的政府机关单位、金 融机构，也拥有大型的品牌连锁零售新一佳超市、通程电器 ，12000平米广场使XX 成为XX最具商业价值的核心商业区域，且有取代XX广场之势。 本项目距XX商圈仅800米左右，XX商圈的发展必然向西蔓延，从而带动周边区 域，提升其商业价值。本项目势必首当其冲，受到XX商圈的影响。因此，经济发展 趋势、市民投资消费需求、XX商圈发展为本项目发展至少提供了三大市场机会，使 项目地块发展前景看好，如能顺利实现开发理念、物业形态、产品定位的市场差异  化，将获得可观的效益