成都牧马山土地储备项目建议书.doc

成都牧马山土地储备项目建议书 一、项目概况 1.1 项目位置 地块位于成都市南部板块新津县花源镇内，靠近杨柳河（对岸为牧马山脉），距离主干道大件路（规划中的牧马大道，双向8车道，已通车，2009年底完成全线拓宽通车）约2公里，属于规划中的牧马山新城片区（该区域为政府重点打造的生态居住区，属于新兴别墅区域，区域认知度正在提高）。花源镇位于新津东北部，其东、北面与双流县接壤距新津县城11公里，距成都公里离双流国际机场公里，1.3交通情况 项目可通过与主干道大件路（规划中的牧马大道）相连的市政道路到达。从市中心驾车，经永丰立交，沿成雅高速直行到石羊公交站后下高速（免费），走大件路，约行40分钟至项目地。花源镇境内有川藏路、大件路2条快速通道直通市中心 区域交通干线图  1.4成都牧马山新城成都市和双流县共同打造的投资平台，既是成都南部新城七大组团之一，又是双流北部新区四大组团之一。组团规划面积18平方公里，人口6万，绿化率60%以上。牧马山新城距成都市14公里，离双流国际机场4公里，成都火车南站12公里，双流火车站10公里。南延线、双楠大道、机场高速、成雅高速、新川藏路、大件路以及即将开工建设的华牧路给牧马山新城创造了便利的交通。历经十余年的开发建设，该区域基础设施日趋完善，社区环境逐渐配套。目前一座110KV变电站，国际国内直播电话插转站，日产2万吨自来水厂，日供天然气12.5万立方米的配气站，光纤电视电缆从东到西横穿区内。除了完善的基础设施和区位优势，牧马山新城良好的生态环境和稀缺山水资源牧马山旅游新城规划范围：北面、西面以大件路为界，南至规划的成环路（东一路），东至三四路性质：以森林公园、运动休闲、商务会议、高尚居住为主的生态型旅游度假区。一圈一心五区的规划结构一圈：在平原与丘陵交接处，形成一弧形森林公园，与东面的林地形成生态绿化保护圈。一心：以牧山湖公园和高尔夫球场形成绿心。五区：南面 以农民安置为主的居住区　西面 商务会议、休闲度假区　东北面 休闲运动度假区　西北 居住区　平原地区 居住区 1.5 项目经济技术指标 目前项目占地约480亩（一期188.24亩，二期约300亩），容积率为1.5，地价约93万/亩，但由于该地靠机场，限高，容积率无法完全利用。 1.6 项目现状 项目目前一期土地已经通过公开招牌挂由中科集团下属子公司获取，二期土地也将于近期与政府签署合作协议。预计于2009年四季度，启动该项目。 二、周边配套 2.1 交通 公路：花源镇境内川藏路、大件路2条快速通道直通市中心 2.2 教育 区域内有良好的教育配套，如开元学院，大件路两侧依次（从成都）教育配套为川大江安校区、双流棠湖中学、西南民族大学新区、四川音乐学院美术学院、四川华新现代职业学院、四川师范大学设计艺术学院、成都职业艺术学院，及北大附中，北大附中成都市新津实验学校第三人民医院地势平坦东北面有牧马山峦延续，杨柳河距国际高尔夫公里中国邮政营业厅、花园镇公立卫生院、互惠超市及小型便餐馆 三、SWOT分析 3.1 优势（S） A、区位优势。牧马山紧邻双流国际机场，的成都外环线将横跨牧马山，未来牧马山将成为成都主城区的一部分，同时，由于牧马山是中国西部航空城的重要组团之一，良好的临空区位条件造就了牧马山特有的临空气质。资源优势。土地资源优势。位于成都近郊的牧马山拥有上万亩的土地可供开发，开发潜力巨大，可塑性强，并且具备低密度开发的先天条件其次是生态环境资源优势。牧马山环境优美，属成都周边罕见的坡地与台地高差地区, 这里水系密布,还有规划中的千亩人工湖。再有人文资源优势。应天寺的佛教文化和张飞牧马的三国文化，使牧马山拥有深厚的文化底蕴开发基础优势。拥有极好的高尔夫球场和高尚别墅区，已经为牧马山营造了良好的区域环境和较高的区域价值。 3.2 劣势（W） A、区域价值有待提高。牧马山是成都近郊难得的生态浅丘区。区域内产业发展单一，可持续发展乏力，区域价值远远落后于与其相邻的华阳、温江板块。成都牧马山新城是成都市和双流县共同打造的投资平台，既是成都南部新城七大组团之一，又是双流北部新区四大组团之一。牧马山新城作为成都城市向南发展、南部新城建设的重要组成部分，是成都近郊的生态旅游及低密度住宅开发示范区，拥有丰富的旅游资源和浓厚的人文氛围，是一座集旅游、休闲、居住、运动、美食等于一体的人居新城。 A、成都市场高档别墅项目较多，市场容量有限，而区域高端社区形象地位处于起步阶段，尚不成熟，进驻该区域可能会带来一定的风险； B、面临不确定风险较多。该项目所在区域目前仍为集体用地，虽有规划但未进行完征地工作，正在大力进行基础设施建设，引进项目多采用先期开发商投资供政府拆迁搞基建，因此存在很多不确定性因素。 四、市场分析 龙湖长桥郡 占地面积 700余亩 总建筑