扬州中信泰富80万平米项目可行性研究报告.doc

第一章 扬州房地产市场综合分析 扬州2004年房地产市场概述 开发投资情况 扬州市统计局、房管局的统计数据显示：2004年全年市区累计完成房地产开发投资35.16亿元，与2003年相比增幅33.3%。按用途分，住宅投资29.78亿元，2003年为20.25亿元；办公用房建设投资0.33亿元，2003年为0.94亿元；商业用房投资4.10亿元，2003年为2.67亿元。 市区2004年1-12月份累计房屋竣工面积139.47万m2，同比增长23.3%。其中住宅面积118.88万m2，办公用房2.42万m2，商业用房16.59万m2，其他用房1.58万m2。而2003年全年累计房屋竣工面积万113.08m2，其中住宅101.02万m2，办公用房2.99万m2，商业用房6.41万m2，其他用房5.64万m2。比较图如下： 【结论】 从比较图可以看出，2004年房地产的投资量与2003年相比，开发投资与施工面积都呈增长趋势，特别是2004年第四季度开发投资金额比以往都高。在2004商业的投资及竣工面积都比2003年有大幅度增长。2004年房地产市场着实红火了一把，即便政府对房地产行业已作了宏观调控，随着扬州地区本身的发展，本地及外地的开发商对扬州的房地产市场依旧看好。 土地供应情况 扬州市国土资源局对土地实行有计划、有步骤的供应，土地出让全部采用挂牌、拍卖方式。2004年1-12月份共出让土地266.46万 m2，成交金额16.91亿元。2003年扬州市区出让土地达到481.4万m2，则2004年比2003年减少了214.94万m2，同比减少44.6%。 【结论】自2004年4月29日，国务院办公厅下发了《关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知》，全省在宏观调控中停止供地半年后，扬州市的土地投放量也明显减少，可见政府对土地的投放量的控制效果显著，从而合理的推动房地产的发展。2004年一至四季度土地投放量呈波浪式起伏，特别是到了第四季度，投放土地总量达到年度总和的38%。 销售情况 2004年度销售备案登记情况表（单位：m2） 季度 总体 商业办公 别墅 住宅 2003年全年批准预售 1688900 199600 147900 1297600 2003年全年销售 1153100 162678 73975 916447 2003年全年销售率 68.28％ 81.50％ 50.02％ 70.63％ 2004年全年批准预售 202.28万 37.12万 8.62万 117.18万 2004年全年销售 1330705 211097 117638 1001971 2004年全年销售率 65.79% 56.87% 136.47% 85.50% 从2004年的批准预售及2003年的批准预售情况分析，2004年全年市区的批准预售总量比2003年上涨了19.8%，并且各类物业的实际销售面积比2003的销售都有所增长。 2004年批准销售的商业用房比2003年增长85.9%，给销售带来了一定的销售压力，2004年商业用房销售率为56.87%，则有一大部分留在2005年的市场； 别墅项目在2004年销售量达到11.68万m2，是唯一的销售面积超过批准销售的物业，但因为国家对别墅用地的控制，2004年的批准预售量比2003年减少41.72%，在2004年别墅的需求量增大，销售情况好。 2004年扬州普通住宅批准销售量比2003年减少9.7%，实际销售面积2004年比2003年增长9.3%，2004年经济实用房的批准预售量比较大。 【结论】 总的来说，2004年扬州房地产市场发展比较火热。2004年推出的楼盘也达到近几年的高峰，东、北、南三区在2004年也推出了不少楼盘；2004年商业推出量更大，给2005年带来了不小的压力，销售前景不容乐观；别墅楼盘在2004年需求旺盛，前景看好。 价格走势 【结论】 统计分析普通商品住宅的价格走势2004年4季度相比2003年4季度上涨了274元/㎡,由于4季度相对是旺季，同时有一些新的楼盘亮相，4季度价格比上季度略有上升，为2963元/㎡，总体来说上升幅度较小，平稳略升的状态。 2004年房地产土地出让分析 2004年土地出让总结 招商时间 商业金融办公 住宅 商业住宅 其它 合计 2004.2.27 130 131 2 2004.3.4 132 1 2004.3.18 133 1 2004.4.13 135