江苏启东电大地块市场定位报告-116.ppt

南京扬子置业咨询服务有限公司 市场部 THANKS 购物中心调整、提升的必要性和实施策略 演讲嘉宾 邱志东 先生 1、购物中心调整和提升的目的 2、什么情况下购物中心必须进行调整和提升 3、购物中心调整提升前必须考量的内容 4、购物中心调整实施过程中的策略 一、购物中心调整和提升的目的 购物中心调整和提升的目的 1、完善购物中心定位 2、增强市场竞争力 3、满足消费者需求 4、提升租值 二、什么情况下购物中心必须进行调整和提升 什么情况下购物中心必须进行调整和提升 1、部分经营项目面积偏大，同类型品牌重叠 2、部分经营项目原先定位逐渐与项目的整体定位产生偏差 3、营业额偏低，租客较大规模出现亏损，租客退 租情况比较严重 什么情况下购物中心必须进行调整和提升 4、部分经营项目设置的楼层与周边其他经营项目不能有效产生互动 5、需要增加其他种类的经营项目，以完善配套功能 或商品结构 6、更高级别的品牌进驻而引发的品牌经营位置和楼 层的换位调整 7、同行之间的竞争而引发的错位经营需要 8、经营项目业绩增长有较大市场空间 9、项目开业前种种原因导致的缺漏或是上一次不成功的调整 三、购物中心调整提升前必须考量的内容 购物中心调整提升前必须考量的内容 1、购物中心定位的检讨 2、购物中心项目配套和组合的完整性、适应性及可持续性 3、市场同业的错位经营和对抗性 4、消费者的潜在需求 5、购物中心常客的消费行为、习惯和消费水平分析 6、 原有租户的经营状况、租约履行时间状况 7、 市场营销推广策略的得失及未来方向 8、 拟引进租户的市场拓展方向和市场布点情况 9、 业务团队的思路、业务能力和人员配备 10、调整、提升前后租金收益比较 11、配合调整提升的工程技术改造可行性或由此所必须进行的公共空间、设施或动线改造工程的可能性 12、调整提升的时间节点安排 13、资金投入预算：改造费用，推广费用及招商费用 四、购物中心调整实施过程中的策略 1、专职团队的组建和业务要求 2、目标租户的资料收集、分析和筛选 3、中介机构的选择及专职团队的分工 4、调整项目装饰设计机构的选定和方案设计 5、主要重点租户的市场拓展情况分析、需求及招商策略 购物中心调整实施过程中的策略 6、 调整提升项目的概念创立和市场前景，未来营销推广方案 7、 调整提升项目的装修设计方案及公共部分改造方案效果展示 8、 灵活的合作方式和租金收益平衡预算 9、 原有租户的去留问题 10、项目调整部门的配合及分工 购物中心调整实施过程中的策略 11、项目调整的时间节点确定 12、明确的部门工作责任制和严密紧凑的工作安排 13、推广策略的实施 14、租户维护和管理服务 演讲结束，谢谢大家！ 购物中心调整提升前必须考量的内容 购物中心调整实施过程中的策略 观点二：拥有客群支撑，挑高低总价高居住功能，兼有巨大投资价值，花园洋房走叠加的高端中低端路线 从东方银座的研究，得出：市场具有一定的投资需求，若无投资价值，也不满足居住的功能性，那么市场就很难接受了。 挑高公寓优势在于：1、居住功能完备。2、低总价大面积，同样的两房面积，挑高公寓的总价一定低于平层公寓。3、具有投资价值 启秀花园带给我们的启发是：高端和低端产品市场更容易接受，双拼的接受度较低。本案的花园洋房在价格上要比叠加产品低，同时又满足了一部分客群对于享受型置业的需求，相比联排更具有竞争力 酒店式公寓项目研究——东方银座 东方银座 带租约公寓 不带租约公寓 分布9-19层，3t22户共242户，价格7800-8800之间，均价8200，4年半每年6%的租金，目前做成商务酒店。06年销售至今销售率90% 分布20-24层。3t22户共11户，价格5400-6800，均价6000，07年5月销售，目前销售率40%不到 带租约的公寓因为投资价值较高受到市场青睐，销售较好，也直接反映了市场的投资需求旺盛；自住公寓销售较差原因在于：1、居住功能较差。2、单价过高。 如果能在居住功能与投资价值之间平衡的低总价产品一定能够畅销 别墅项目研究——启秀花园 启秀花园 独栋 双拼 叠加 共51套，面积在330平米以上，单价12000元/平米，一套总价在400万左右 共91套，面积在220-268平米之间，单价约9000元/平米，一套总价在200-240万 共100套，面积在260-289平米之间，单价约300