苏州东振花园洋房、酒店式公寓和商业项目提报(终稿).doc

目 录 前言 4 第一部分：市场调研部分 4 第一章、市场分析 4 第一节、苏州房地产市场概述 4 一、园区湖西房地产市场概述 4 二、市区房地产市场概述 5 第二节、娄葑住宅市场分析 5 一、娄葑住宅市场概述 5 二、娄葑住宅市场供应分析 6 二、娄葑住宅市场需求分析 7 三、娄葑住宅市场产品分析 8 1、产品户型面积分析 8 2、产品价格分析 9 四、娄葑住宅市场客源分析 10 五、娄葑重点个案分析 11 重点个案分析（一）——文萃苑 11 重点个案分析（二）——东城·世纪广场 12 重点个案分析（三）——天骄美地 13 重点个案分析（四）——城市公寓 14 第三节、娄葑商业市场分析 15 一、娄葑商业市场供应分析 15 二、娄葑商业市场需求分析 16 三、娄葑商业市场价格分析 17 四、娄葑商业市场产品分析 18 1、产品业态分析 18 2、产品户型面积分析 19 五、娄葑商业市场客源分析 20 第四节、酒店式公寓市场分析 21 1、苏州市酒店式公寓供给分析 21 2、苏州市酒店式公寓需求分析 22 3、苏州市区酒店式公寓产品分析 23 3.1、苏州酒店式公寓区位分析 23 3.2、苏州酒店式公寓面积分析 24 3.3、苏州酒店式公寓装修标准分析 25 3.4、苏州市酒店式公寓价格分析 26 4、苏州市区酒店式公寓客源分析 27 5、苏州市区酒店式公寓特征分析 28 第三章、项目分析 29 第一节、多层住宅项目定位 30 一、项目SWOT分析 30 二、项目定位 31 1、项目档次定位 31 2、项目客源定位 31 3、项目价格定位 32 第二节、商业住宅项目定位 33 一、项目SWOT分析 33 二、项目定位 34 1、产品整体定位 34 2、项目客源定位 34 3、项目价格定位 35 第三节、酒店式公寓项目定位 36 一、项目SWOT分析 36 二、项目定位 37 1、产品定位 37 2、项目装修标准定位 37 3、项目客源定位 38 4、项目价格定位 39 第四章、产品建议 40 一、多层住宅产品建议 40 二、酒店式公寓产品建议 40 第二部分：营销策略部分 41 一、推案时机 41 二、推案步骤及策略 42 1、花园洋房 43 2、酒店式公寓 44 3、商铺 44 三、销售执行 46 1、阶段性销售执行 46 2、项目操作人员构架 47 3、案前作业 47 4、案场管理 47 四、销售计划 50 五、商业项目销售计划安排 50 第四部分、好望角代理优势展现 51 附件、企化表现和工作进度表 51 前言 目前本案的产品规划已经初定，规划为多层花园洋房、酒店式公寓和商业三种物业形态，下文中我们将对娄葑房地产市场进行详细分析，能使我们清楚的了解目前区域内房地产市场的发展状况，以便我们对本项目的产品进行准确的细部定位，使本项目的产品能在市场中有较大的竞争力。 我司也对本案的企化和销售做了简单的表现，且也展示了本公司代理的几大优势，希望能与贵公司开展真诚的合作，使本项目获得圆满成功。 第一部分：市场调研部分 第一章、市场分析 第一节、苏州房地产市场概述 目前苏州房地产发展迅速，特别是吴中区和相城近年发展迅猛，土地供应量体逐渐增多，房地产市场较为火暴。而本案位于市区和园区的交接处，地理位置优越，因此下文中我们将对园区湖西和市区房地产发展做简要概述。 一、园区湖西房地产市场概述 近几年，园区房地产发展迅速，目前有以下几个特点： 湖西是园区最先开发的区域，绿化率高，目前区域市场成熟度高，时尚新颖的楼盘构成了湖西这个成熟的中高档次居住生活板块； 湖西区域别墅项目少，主要以高层、小高层为主。别墅主要位于金鸡湖岸边，大部分是独幢别墅，产品档次高。未来别墅推案主要集中在独墅湖西岸，推案时间预计在07年，产品价格相对较低，此区域别墅市场的发展将是一个热点； 区域商业配套比较成熟，有贵都、师惠坊邻里中心，而一些高档商业也丰富了湖西商业圈，如湖滨新天地、左岸商业街、白领广场、星海游泳馆等，还有欧尚、百润发两个大卖场，商业配套比较齐全，生活已相当方便； 一些高档写字楼的建成，使湖西区域又成为一个办公创业的好场所，各种高素质人才涌入湖西，加快了园区经济发展的节奏，提高了湖西居住人群的整体文化素质，为湖西房产市场提供了更多的机会； 且从目前目前湖西的土地市场看，湖西并无土地供应，无新住宅推出，湖西房地产市场处于空白状态。 二、市区房地产市场概述 目前区域在售楼盘较少，新房源推出的楼盘比较少，而新开楼盘则是更少，主要是因为市区土地稀少，致使目前市区在售楼盘较少，从整体来看，目前市区各楼盘都已基本销售完毕，苏州市区房地产市场住宅供应量体较少，且随着苏州市区土地供应量的逐渐减少，苏州市区的客源都把目前投向了市区附近的区域，致使目前各市