西安中新浐灞半岛XX年营销策略报告最终版-89.ppt

二、二期规划分析 1、 A10、A15不临灞河，仅有内部水系穿过； 2、 A13、 A14紧邻灞河，地块价值最高； 3、产品类型依然为主流的小高层、高层，主要的区别在于景观亲水性的强弱； 4、目前我司已提交局部微调建议，并与设计部门深入沟通中。 三、建筑表情分析 1、二期立面风格在视觉上比一期的品质感、价值感更强，产品的综合竞争力将会增强； 2、建筑表情更加丰富，线条、色彩上更加流畅、华丽。 四、产品配比分析 1、A10地块产品配比分析：户均面积约100㎡ 3、A14产品配比分析：平均面积约为116㎡ 4、A15地块产品配比分析 ：平均面积约137㎡ 产品配比小结： 总体而言，结合户型配比及户型单元平面来看，二期的总体品质明显高于一期。 五、二期产品户型分析 一房主力户型：77㎡ 一房主力户型：64.88㎡ 两房主力房型：88.5㎡、90㎡ 两房主力户型：89㎡ 三房主力房型：130.91㎡ 三房主力户型：137--141㎡ 四房主力户型：215㎡ 四房主力户型：177.76㎡ 六、社区配套分析 相比一期，二期增加了35644.23㎡的沿街商业、800㎡的幼儿园，以及规划中的7号地块大型商业综合体。 1、总体规划优于一期，户型均好性强，产品总体配比较为合理，但局部地块户型配比尚不理想，面积配比中120㎡成为产品空挡； 2、建筑风格典雅高贵，品质感强，产品升级表象明显； 3、90㎡以下的户型设计合理，但大户型尚待进一步优化，局部楼栋户型尚需微调； 4、高价值产品价值明显，但单户面积指标偏大，建议控制在200㎡以内； 5、产品内涵品质尚需进一步确定，包括供暖、节能环保以及建材标准； 6、产品户型配比是我们推案时必须重点考虑的，建议A15先行入市，或A10+A13搭配入市（A15、A14地块有部分土地证尚在办理） 2、价格预判： ◆07年末的报价均价为3690元/㎡，成交均价为3540元/㎡； ◆一期尾盘08年5月报价均价预计达到4000元/㎡，成交均价3840元/㎡； ◆二期7月报价均价预计达到4200元/㎡，成交均价3980元/㎡ ◆ 08年末力争突破4600元/㎡（局部高价值楼位达到5500元/㎡以上） ◆年度成交均价在4000元/㎡---4200元/㎡之间； ◆同时，由于推案方法的不同可能导致成交均价的不同，应该尽早树立价格标 杆，带动整体二期08年度的均价提升 3、目标支撑： ◆区域价值、项目生态环境的认同是目标实现的根本保证； ◆二期项目工程进度的保证是目标实现的前提； ◆二期产品的品质提升是目标实现的基础； ◆价格的合理上升是目标实现的保障； ◆一期工程实景、景观实景的呈现则是催化剂！ 1、挖掘资源、借足资源、创造资源 ◆深度挖掘利用现有资源（两河、生态、区域发展前景）； ◆敏锐捕捉、借足新资源为我所用，包括外部资源及内部资源； ◆恰到好处的创造新资源、新话题不断形成市场关注的话题和热点。 2、立足西安，强化和巩固区域及周边主力客群 的传播力度，适当扩大传播范围的广度 3、长期蓄水、发力引爆的暴力营销 4、继续强化销售力、执行力 1、08年究竟卖什么？ ◆07年卖的水、环境、区域价值——资源 ◆08年还是卖资源，只是题材不同并且应该更有说服力 2、总体营销思路： ◆整合挖掘现有项目资源，寻找创造新资源，并通过整合营销策略，转化为项目品牌。 ◆充分利用足球这一载体展示中新企业品牌形象； ◆继续发扬广大“蓄水、卖卡、引爆”的火爆营销策略； ◆充分利用原有所有客户资源通路扩大全市范围传播，并伺机向陕北扩张； ◆继续高举高打的媒体策略，并充分利用媒体进行造势。并加大投放力度，顺势取势，以求发展更大的功效； ◆ 08年度的总体营销策略是在07年的基础上加以延续并提升。 3、（卖点）资源再梳理： 5、必须做好的几件事 ◆蓄水质量、售卡（累计售卡量超过6000张）； ◆年度两次性全市性大型公共活动组织，并寻求政府支持或借政府原有资源 一期交房事宜； ◆完善社区配置（一期商业引入，二期商业包装，7号地块商业大配套包装，教育配套的引入，公交线路的引入） ◆推广预算1.5%，总额控制在3000万以内，将主要增加在户外，报媒、形象代言人、及SP活动。 1、概念传播主要围绕解决以下问题进行: ◆ 企业信心