青山路住宅项目可研报告.doc

青山路住宅项目可行性研究报告 一、项目概况说明 地理位置： 本项目位于青山路北端东侧，东临青山湖，南靠中大·青山湖花园，西北两侧至青山湖北路。 周边环境： 本区域因接壤青山湖，自然环境优美，空气清新，但交通不便与配套缺乏的面貌有待改善。 主要规划指标： 地块用途：商业、住宅用地 用地面积：总用地面积203亩，合135340㎡ 容积率：≤1.4 建筑密度：≤22% 总建筑面积：189476㎡（不含地下室部分） 基底面积：29775㎡ 二、项目方案测算 方案测算 建设用地：总用地面积203亩，合135340㎡； 容积率：≤1.4 建筑密度：≤22% 总建筑面积：189476㎡（不含地下室部分） 基底面积：29775㎡ 商业面积：9474㎡（以总建面积的5%估算） 公建面积：1900㎡（以总建面积的1%估算，其中会所面积1500㎡，物业用房400㎡） 住宅面积：178102㎡（189476-9474-1900=178102㎡） 住宅机动车停车位：486个，178102÷110×0.3=486个（根据城市规划管理技术规定计算） 住宅非机动车位：2429个，178102÷110×1.5=2429个（根据城市规划管理技术规定计算） 三、总平布置初步思路 本案地块较为完整、方正，根据容积率、建筑密度以及限高等因素的要求，产品应由花园洋房、多层、小高层组成。分布状况如下： 青山湖一侧的非建筑用地约占总用地面积的13.8%，约18677㎡； 建筑高度≤12m的建筑用地约占总用地面积的16.9%，约22872㎡，建花园洋房，4F； 建筑高度≤18m的建筑用地约占总用地面积的32.1%，约43445㎡，建多层，6.5F； 非限制用地建筑用地约占总用地面积的37.2%，约50346㎡，建小高层，9F。 住宅面积178102㎡，暂定为花园洋房+多层+小高层，4-9F。出于对优化社区景观环境、增加产品附加值的思考，可以考虑将高层楼层适当拔高，拉大建筑间距，以扩充中心花园的面积。但考虑到建筑成本的追加以及市场接受度等因素的影响，建议建筑楼层不超过18层。 商业部分面积9474㎡，沿青山北路布置，1F，设计为底商形式。 公建面积1900㎡，其中会所面积1500㎡，物业用房400㎡，主要布置于建筑底层，以减小对密度的占用。 全区机动车车位486个，非机动车车位2429个，布置于地下室和架空层。 物业类型面积表 注：上表所计算出的综合密度为18.6%（不含底商部分），考虑到底商置入后将占用一定的建筑密度，因此，本地块的实际密度将接近22%。 四、土地价格 每亩地价：180万元 地价总额：180×203=36540万元 折合楼面价：180÷666.67÷1.4＝1929元/㎡ 五、销售价格预测 根据对目前周边房地产市场的调查及对区域未来房地产市场的预测，以下三点可以作为价格预测的主要依据： 与本项目最接近的项目中大·青山湖花园住宅的销售均价3900元/㎡。 南昌市整体楼市处于上升阶段，近两年开发的个案整体水平不断上升，新区住宅楼盘的销售价格值得预期。 本项目地块位置较好，临湖临街，形状规整。 因此，在静态分析上，预期本项目多层住宅整体均价3800元/㎡；小高层均价4000元/㎡；花园洋房4200元/㎡；店面均价80000元/㎡；车位均价6万元/个。 在动态分析上，必须考虑周期和后续市场变化，暂估住宅总体销售均价为4000-4300元/㎡。 在后续分析中，以静态分析上的销售价格进行测算。 六、销售收入 销售总收入: 806,447,600元  七、投资概算 单位建安成本表 投资概算表 项目总投资： 716,805,487元 八、?效益评估 总销售收入 — 总投资 ＝ 经营利润 806,447,600元 — 716,805,487元 ＝ 89,642,113元 经营利润 ÷ 总投资 ＝ 投资利润率 98,703,913元 ÷ 716,805,487 元 ＝ 12.51％ 九、盈亏平衡分析 价格盈亏平衡点 销售数量不变，100%售出，假定商业用房和车位价格不变，仅计算住宅的价格盈亏平衡点 价格盈亏平衡点R＝住宅均价 －（净利润 ÷ 住宅总建） R＝3939 － 89,642,113 ÷ 178102 ＝ 3436元/㎡ 即在假定商业用房和车位的价格不变的前提下，当住宅的平均销售价格达到3436元/㎡时，可以实现盈亏平衡。 数量盈亏平衡点（价格不变） 数量盈亏平衡点Q＝总投资 ÷ 总销售收入 Q＝ 716,805,487 ÷ 806,447,600 × 100%＝ 88.88％ 即整个项目实现平均销售率88.88％时，可以实现盈亏平衡。 十、特别分析 当单位地价为150万元/亩时，经营利润为150,542,113万元，投资利润率为23.27%