城镇土地价格概述.ppt

城镇基准地价评估 一、基准地价的概念与特征 二、基准地价的评估 三、基准地价修正系数体系 四、大冶市城镇基准地价成果简介 一、基准地价的概念与特征 （一）基准地价的概念 基准地价是指在城镇规划区范围内，在设定的土地开发程度、容积率等条件下，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、住宅、工业等用途，分别评估确定的某一估价时点法定最高出让年期土地使用权的单位土地面积的区域平均价格。 （1）基准地价是一种区域性的价格 基准地价不是一种宗地价格，而是区域性的价格，它总是与一定的区域相联系的。 基准地价的评估区域的形式：级别、区片和区段。 基准地价的三种表现形式： 级别基准地价 区片基准地价 区段基准地价 （2）基准地价是一种分用途的价格 城镇基准地价的主要用途类型： 商业、住宅、工业、旅游等 农用地基准地价的主要用途类型： 耕地、园地、林地、水域、荒草地等 （3）基准地价是一种平均价格 反映的只是各区域各类用地的平均价格水平。 在基准地价的基础上建立基准地价修正系数体系，用以评估具体宗地的价格。 （4）基准地价是有限年期的价格 ∵ 基准地价是土地使用权的价格 ∴ 基准地价是有限年期的价格 城镇用地：各用途基准地价的年期以各用途的最高出让年期为准，商业40年，工业50年，住宅70年。 农用地：目前一般取30年为农用地基准地价的年期。 （5）基准地价具有时效性 基准地价反映的只是一定时期的地价标准。 为了保持基准地价的现实性，每隔一定时期应对基准地价进行更新。【国土资源部《关于整顿和规范土地市场秩序的通知》(国土资发[2002]174号规定2-3年更新一次】 ∴ 基准地价的评估时点很重要。上轮湖北省城镇土地基准日为2007年12月31日。 （6）基准地价是一种控制性的价格 基准地价是国家调控土地市场的一种价格，不是市场交易价格。 市场上最终达成的价格，是以基准地价为依据，根据市场行情而确定的。 （7）基准地价与土地开发利用程度有关 基准地价是一种平均意义上的地价。 ∴ 土地开发利用程度对基准地价也有影响。为了便于比较，基准地价必须设定开发利用程度。 由于各个城市之间土地开发利用程度存在差异，又要便于比较，所以采取分类确定基准地价的开发利用程度是合理的。 湖北省城镇基准地价的内涵 公式1 纯理论的一般公式 公式2 土地纯收益固定不变的公式 公式2.1 无限年期公式 公式2.2 有限年期公式 特点和适用范围： 1、特点 （1）理论依据充分 地租理论和生产要素分配理论 （2）应用范围广泛 只要有收益的不动产都可以 （3）纯收益和还原利率的确定比较困难 2、适用范围 有现实收益或潜在收益的土地或不动产估价。 对于没有收益的不动产估价不适用：如公园、学校、机关等公益用地。 收益还原法实例： 1、估价对象情况介绍 某公司于2005年10月以有偿出让方式取得一宗50年使用权的土地，并于2005年11月开始在此地块上建一栋写字楼，2007年10月建成完工，当时造价为每平方米1300元；其经济耐用年限为55年，目前该类建筑重置价格为每平方米1400元，残值率为5%，该宗地面积为4500㎡ ，容积率为4.5，目前该建筑全部出租，每月实收租金为9000元。 据调查，当地同类建筑出租租金一般为每月每㎡ 35元，土地及房屋还原利率分别为5%和6%，每年需支付的土地使用税及房产税每㎡ 20元，需支付的年管理费为同类建筑年租金的4%，年维修费为重置价的2%，年保险费为为重置价的2‰ 。 2、估价要求 根据上述资料估算该宗地在2009年10月的土地使用权价格。 3、估价过程 解题思路：该宗地上的写字楼用于出租，有经济效益，适宜采取收益还原法进行估价。 步骤： 第一步：计算出租年总收益 采用客观收益而不是实际收益； 年总收益=35 ×4500 ×4.5 ×12 =8505000 第二步：计算出租总费用 （1）年税金=20 × 4500 ×4.5 =405000 （2）年管理费= 8 505000 ×4%= 340200 （3）年维修费=1400 × 4500 ×4.5 ×2%=567000 （4）年保险费= 1400 × 4500 ×4.5 ×2 ‰ =56700 （5）计算房屋折旧费 房屋折旧费=房屋重置价/房屋可使用年限=1400 × 4500 ×4.5 /48=590 625元 所以，