房地产价格理论.ppt

第四章 房地产价格理论 1、地租的产生与发展 地租是一个历史范畴，在不同的社会形态下，由于土地所 有权性质不同，地租的性质、内容和形式也不同，体现着不同 的社会生产关系。 地租是与土地所有权出现于广大耕地上同时产生的。 （1）奴隶制地租：是奴隶主剥削奴隶和自由民的结果，它表 现为在优等土地上或易于利用的土地上进行生产的奴隶的较高 劳动生产率，除了满足奴隶自身的最低需要外，尚有剩余生产 被奴隶主占有；同时也表现在小农经济(自由民)对奴隶主的各 种形式的赋役中。奴隶制地租以劳役地租为基本形式。 （2）封建制地租：封建制度下，地租反映的是地主剥削农民 (农奴)的生产关系。在人身依附和超经济强制下，地租包含了 直接生产者(佃农)的全部剩余生产物。封建地租在前期以实物 地租为主，后期出现货币地租。 共同特点是：土地占有者与生产者的直接对立；土地所有者占 有直接生产者的全部剩余生产物，以至部分必要生产物。 （3）资本主义地租以货币地租为主要形式，所反映的经济关系与封建地租不同。资本主义地租不再是占有直接生产者的全部剩余生产物，而仅是其中的超额利润部分，平均利润部分由产业资本家占有。因此，资本主义地租反映的是土地所有者和产业资本家共同剥削雇佣工人的经济关系。 （4）社会主义地租到了社会主义社会，虽已建立起土地公有制度，但由于仍然存在土地所有权的不同主体及其垄断以及土地所有权与使用权的分离，因此也就仍然存在着产生地租的经济条件。然而，由于社会主义土地公有制的实现，因而使社会主义地租反映的经济关系根本不同于资本主义地租和前资本主义地租。反映的是在国家、集体和个人三者根本利益一致的前提下,对土地收益的分配关系；同时,社会主义地租还是国家用于调节社会生产与分配的经济杠杆 。 威廉·配第：早在17世纪后期，英国古典政治经济学创始人威廉·配第就对地租理论做出了开拓性的贡献。他的名著《赋税论》首次提出，地租是土地上生产的农作物所得的剩余收入，并指出，由于土壤肥沃程度和耕作技术水平的差异，以及产地距市场远近的不同，地租、地价因而也不同。威廉·配第为级差地租理论奠定了初步的基础。 亚当·斯密：英国古典政治经济学创始人之一亚当·斯密在他1776年出版的《国民财富的性质和原因的研究》(通常简称《国富论》)中，把资本主义社会的居民分为：工人阶级、资本家阶级和地主阶级，有三种基本收入：工资、利润和地租。他认为，地租是因使用土地而支付给地主阶级的代价，其来源是工人的无偿劳动，是“一种垄断价格”。无疑，这些观点都是正确的。 马克思指出：“亚·斯密觉得，土地所有者在一定情况下有权力对资本进行有效的抵抗，使人感到土地所有权的力量并因而要求绝对地租，而他在其他情况下就没有这种权力”。 大卫·李嘉图：英国古典政治经济学的杰出代表的理论完成者大卫·李嘉图运用劳动价值论研究地租，对级差地租理论作出了突出的贡献。他在1817年发表的《政治经济学与赋税原理》一书中，集中地阐述了他的地租理论。他认为，土地的占有产生地租，地租是为使用土地而付给土地所有者的产品，是由劳动创造的。地租是由农业经营者从利润中扣除并付给土地所有者的部分。他提出地租产生的两个条件是：土地的有限性和土地肥沃程度及位置的差异。他认为，土地产品的价值是由劣等地的生产条件，即最大的劳动消耗决定的。 因而优、中等地的产品价格，除补偿成本并获得利润外还有超额利润，因而形成级差地租。这实际上是级差地租I。对级差地租Ⅱ，大卫·李嘉图也做了考察，他认为，随着对产品需要增加，要不断扩种劣等土地，在“土地报酬递减规律”作用下，新投入耕种的劣等地的产品决定市场价格，原耕种的土地就必然出现级差地租。 詹姆斯·安德森英国资产阶级经济学家詹姆斯·安德森最早研究了级差地租理论的基本特征，所以，马克思称他为“现代地租理论的真正创始人”。安德森的级差地租理论主要包括三个方面，(1)他认为，同一的市场价格是形成地租的前提。他说：“等量谷物，不论它来自哪一个等级的土地，可以按照同一价格出卖”。 (2)他发现了土地肥沃程度不同而形成的级差地租，即级差地租I。他认为，等量资本投入肥力不同的各级土地，产量不等，但是它们的产品是按照同一的市场价格出售的。因此，耕种较肥沃的土地所得的超额利润，转化为级差地租。(3)安德森不仅分析了级差地租I，还分析了级差地租Ⅱ 他指出：“可是，如果租地农场主直接靠他花费的资本和他的努力得到较大量的产品，那就不能指望他能够把产品中几乎同样大小的份额当做地租来支付；但是，如果土地肥力在一定时间内稳定在同样高的水平上，尽管这块土地本来是靠他自己的努力才提高了肥力，他将乐于支付上述数量的地租。”安德森地租理论的特点在于，他正确地把握了地租的性质。他指出：“不是地租决定土地产品的价格，而是土地产