城市公共服务的价值估计、受益者分析和融资模式探讨.PDFVIP

基础设施 【文章编号】1006 - 3862( 2007) 04 - 0046 - 08 城市公共服务的价值估计、受益者分析和融资模式探讨 (清华大学 房地产研究所 ,北京 ,100084) 王轶军　郑思齐　龙奋杰　 【摘要】城市生活质量决定城市价值。城市政府所提供的各类公共服务 ,直接影响着居民在城市中生活的舒适和便利程度 ,关 系到城市长期发展的动力。围绕此主旨 ,论文探讨了 3 个相关的问题。第一 ,如何估计城市公共服务这些非市场品的价值 ;第 二 ,这些城市公共服务的成本承担和利益享受是否匹配 ;第三 ,怎样的公共品融资模式能够使上述关系更为匹配。基于显示 性偏好法中的特征价格模型 ,利用北京市住宅市场和土地市场的微观个体交易数据 ,实证结果表明 ,居民愿意为居住在地铁 ( ) 站、公交车站和公园周边一定范围 08 公里 内分别支付住宅价格的 171 %、124 %和 64 %. 但是 ,这种价值并没有被资本化 到土地价格中。这表明 ,居民对城市公共服务偏好的信息并没有被房地产开发企业以地价的形式传递给政府 ,开发企业成为 实际的受益者。以房地产价值作为税基的物业税的征收使信息可以从居民直接传递至城市政府 ,将使城市公共服务的融资 模式更为合理。 【关键词】城市公共服务 ;特征价格模型 ;显示性偏好 ;住宅市场 【中图分类号】F283 　　　【文献标识码】A 　　城市的价值不仅仅在于其强大的经济实力 ,更 京市基础设施建设累计投入 2260 亿元 , 比“九五”期 重要的是这个城市能否更有效地提高百姓的生活质 间增加635 %① , “十一五”期间需要重点建设基础 量 , 以及更充分地为居住者提供就业和发展的机会。 设施项目共计 2400 项 ,初步匡算累计投资 4700 亿 ② 城市公共服务对于提升城市生活质量有关键的作 元 。准确估计和比较城市公共服务建设和维护的 用 ,城市道路、公共交通、公共开敞空间、公共医疗设 成本和收益 ,是科学评价投资可行性和投资经济效 施、治安状况以及公共教育资源这些城市公共服务 益的基础。 的数量和质量 ,决定了居民在城市中生活的舒适和 第二 ,虽然城市公共服务的消费具有非排他性 , 便利程度。城市公共服务质量直接关系到城市长期 但在其成本分担上仍应在兼顾公平的同时 ,实现与 发展的动力 ,这是因为城市发展需要吸引和留住足 利益享受的基本匹配 ,否则不利于公共服务供给效 够的优质劳动力 ,这些劳动力在选择居住城市时 ,首 率的提高。估算城市公共服务总价值的过程能够揭 先就会考虑这个城市的生活质量。 示居民对这些公共服务的需求和意愿支付额 ,与其 定量估算城市政府所提供的公共服务的经济总 建设和维护成本的承担者相对比 ,探讨其融资方式 价值 ,是一个重要的理论问题 ,也具有很强的公共政 的优劣。目前 ,我国城市中耗资巨大的基础设施建 策含义。 设的资金来源主要依赖于房地产开发时的一次性土 首先 ,合理估计这些城市基础设施为居民带来 地出让金收入。土地出让金在肥瘦不同的地块上会 的效用和社会总价值 ,有助于城市政府科学决策其 有所不同 ,但其差异能否与该地块未来居住者能够 供给规模和供给方式。生产和维护城市公共服务是 享受的公共服务质量相匹配 ,却是一个非常值得提 地方政府的主要职能 ———通过地方公共财政为城市 出疑问的问题。而房地产开发的周期波动性 ,也不 公共服务融资 ,并建设和维护这些公共服务。这些 利于城市公共服务融资来源的稳