北戴河名人花苑营销方案.ppt

北戴河市场供给与需求分析 北戴河市场供给与需求分析 海韵假日 长岛别墅 长岛别墅 长岛别墅 情景花园洋房的平面示意图 一层平面 情景花园洋房的平面示意图 二层平面 情景花园洋房的平面示意图 三层平面 情景花园洋房的平面示意图 四层半平面 四层平面 对大多数社区的业主来说，对花园的体验将始于他们自己家中的室外空间——宽敞的空中花园、私家露台。在享受私人花园自然情境的同时，更多人会喜欢更大一些的开放空间，可以与邻居聚会、可以社交、可以家庭娱乐休闲的公共场所，样本的社区花园满足了业主们的这一需求。而规划建设中的一个步道，将业主从私人庭院进一步引入到一个更大的公共环境——社区花园中，形成了一个开放性的步行环境。 情景花园洋房的设计理念 通过简洁现代的立面和户型设计，将客户对居住价值的需求转化为时尚、品位、舒适。彰显自我个性，充满了生活情调。 情景花园洋房的设计理念 综上所示，花园洋房的最主要特征有以下几点： 1、花园（一层赠送私家花园） 2、露台（每户均有自己的观景露台） 3、别致的入户方式（每层均有不同的入户方式） 4、时尚、简洁的立面处理（突显生活情调与品位） 5、类别墅的居住空间（通过跃层、错层、错跃结合以及层高的变化营造出更多的空间感受） 6、花园洋房是舶来品，对居住文化、生活方式的一种创新 第三章 本项目产品调整建议 因本项目地块较小，且规划和户型设计均已定。 如若完全按照花园洋房进行规划和设计，难度较大。 因此我们建议在增加少量成本的情况下，尽可能的使产品具有花园洋房的某些特点。 我们要做的实际上是花园洋房的变异产品。 所以，我们将其定位为小洋房。 具体通过以下调整来实现： 一、私家花园 建议一层每户赠送私家花园，并且可以考虑在花园中增加阳光书房（可以增加面积），一层采用花园入户的形式。如图所示： 产品调整建议 这样就可以把一层的价格定的高一点（普通住宅一层价格较低） 每户的私家花园用矮墙或栅栏围起来。 阳光书房的屋顶成为二层住户的私家露台，通过露台入户。 阳光书房 「花厅」，为本项目一大创新亮点——特指居室入户玄关处，一个收纳自然的全功能开放空间，可称为客厅、餐厅之外的第三个“厅”，可将大幅室外景致截作私有，大度收纳心与自然，被喻为开门即见的“魔术”创意空间，为您创造步入客厅之前的舒畅享受。 独创「花厅」玄关入户，推门即见 二、露台 建议每户赠送观景露台 产品调整建议 观景露台可在结构上采用悬挑的形式（主要考虑到层层退台有可能损失部分面积） 主要通过南北向、平面上的避让来实现户户有露台。 三、外飘窗 建议每户至少保证一个外飘窗。 外飘窗不记入建筑面积，却可以增加采光面，扩大室内空间，对客户非常具有吸引力。 产品调整建议 四、二分之一坡屋顶 建议在建筑物的顶层，坡屋顶做二分之一，而不是全部铺满。 剩余二分之一，可以作为观景露台存在. 并且将坡屋顶的空间利用起来，而非封闭起来，让客户有更多的实用空间。 产品调整建议 五、四层、四层半的合并处理 可考虑将2、3、4、7号楼的四层和四层半合并处理，作为豪华跃层户型，设室内楼梯。 如此可以将顶层的定价提高，与四层整体出售。 产品调整建议 六、建筑立面调整 现有立面方案中颜色单一，凝重，和大多数普通住宅一样，不能体现项目气质，也不符合花园洋房的特点。 建议增加横向、纵向的线条颜色，并且通过大色块表现项目时尚特点。 立面整体简洁、现代、统一 产品调整建议 ???????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????? ???????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????? 从区域市场典型个案来看，北戴河地区房地产具有以下特点： 1、项目规模普遍偏小，多数项目均在3万平米以下，5——10万的项目屈指可数 2、别墅、类别墅单套面积在170——380平米，单价6000——8600元。总价在120——300万/套。 3、高档公寓主要以小面积为主50——70平米是主流，单价4600——5800元（含装修） 4、北戴河区域普通住宅60——130平米，均价3000元。 5、秦皇岛市区普通住宅，均价在3100——3500元。 6、普通住宅规划和设计上缺乏明显特色，品质一般。中高档住宅产品较少。 7、在普通住宅和高档别墅之间存在一定的市场空白，价格差距明显。 8、普通住宅的购买主要以本地客户为主（包括秦皇岛） 9、因供应