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个人住房贷款的风险 　　美国的次贷危机为我国个人住房贷款敲响了警钟，促使我们逐渐开始重视个人住房贷款风险问题的研究。随着我国房地产行业的发展，房地产的泡沫越来越大，商业银行面对的个人住房贷款的风险也越来越突出。 　　1 我国个人住房贷款的发展和现状 　　1.1 我国个人住房贷款的发展历程 　　20十世纪90年代，随着我国房地产行业的发展，个人住房贷款作为银行的一项新业务开始快速发展。到了90年代末，个人住房贷款在各大商业银行均已经成为了举足轻重的信贷业务，成了商业银行的一项重要收入来源。随着经济的发展、经济形势的变化和国家宏观政策的调整，商业银行在个人住房贷款上面临着新的考验。 　　1.2 我国个人住房贷款的特点 　　我国的个人住房贷款一般是通过个人申请、房产抵押、开发商负连带责任的方式办理。也就是说首先由个人在缴纳了一定比例的首付(现在没有零首付)之后，向商业银行申请以房产为抵押物的贷款，经商业银行审核符合条件后发放贷款，贷款直接打入开发商账户。个人按期(贷款期限不超过一年的到期一次还清，超过一年的按月还款)偿还本息，当个人无力还款或由于其他原因终止还款时，房产由银行收走拍卖，房地产开发商一般承担回购的责任。在我国，个人住房贷款的期限为30年以内。 　　1.3 当前个人住房贷款中出现的新情况 　　当前，随着经济结构的调整和国家宏观政策的变化，房地产市场出现了一些波动，这些波动在个人住房贷款方面体现较为明显，使商业银行面临着新的风险压力。例如：有报道称当前已经出现了一部分业主选择弃房断供的现象，个人住房贷款对商业银行带来的风险越来越突出。 　　2 商业银行的个人住房贷款风险分析 　　2.1 审查不严带来的风险 　　对于个人住房贷款资质的审查直接关系到将来放出的贷款能否按时收回本息，关系到商业银行的经济利益。由于我国个人住房贷款业务发展时间较短，还没有形成比较健全合理的个人住房贷款资质审查的制度和和规则，这导致了审查中出现走形式的现象。 　　当前的个人贷款资质审查通常采用的是个人提供相关材料的形式，这就导致了一部分不符合资质的人通过弄虚作假的手段贷款，从而为将来银行在收回本息时的不确定因素埋下伏笔。这是导致商业银行个人住房贷款风险的一个重要因素。 　　2.2 操作不规范带来的风险 　　我国商业银行在个人住房贷款实施程序上还存在较大的漏洞，操作上的个人随意性比较大。银行内部负责房贷的工作人员为了谋求个人的不正当利益有时候会采取一些违规操作，导致贷款风险的产生。 　　例如：贷款批准与否很大程度上还是由相关负责人一人拍板就能决定的。对于个人信用不好的借款人，银行本应该拒绝贷款，但是，有时候存在只要借款人能够付给相关人员一定的利益(例如超市购物卡、贵重物品等)，本不符合条件的借款人就能顺利取得贷款，这就导致了个人住房贷款的一个较大的风险。 　　2.3 个人经济状况变化带来的风险 　　个人住房贷款能否按时偿还的直接决定因素就是个人的经济状况，个人经济状况的变动会直接决定商业银行所放出的住房贷款的安全性。公民都会面临生老病死、失业等风险，这些风险一旦产生会使其经济状况迅速恶化，从而导致无力还贷的现象。 　　在我国，业主往往承担的月供能占到家庭收入的四分之一到三分之一，甚至于达到家庭总收入的二分之一。这时一旦家庭遇到重大疾病或者突发事故都会使家庭迅速变得经济拮据，为了解决燃眉之急，这些业主只能选择停止供房。 　　2.4 个人理性的利益权衡带来的风险 　　作为贷款购房的业主，会对于还贷产生的投入与自身所获得的房产的价值进行比较，当业主认为还贷付出大于得到的收益时，就可能会选择弃房断供，从而导致商业银行个人住房贷款不能按时收回。 　　2.5 政策调整和楼市波动带来的风险 　　近些年我国房价一路飙升，尤其一些一线城市楼价达到了数万元一平米，楼市的泡沫越来越大。为了防止房地产泡沫的破灭带来国民经济的波动和社会的动荡，国家出台了限购令。限购令的出台另许多炒房团逐渐变得无利可图，房价不升反降，许多为了炒房产谋利进行贷款购房的人由于房产无法出手，每月都要支付大量的银行贷款，权衡利弊下他们宁愿损失首付而选择弃房断供，这是当前银行个人住房贷款风险产生的一个重要原因。 　　例如：近期报道的杭州业主弃房断供产生的主要原因是，楼价暴跌以及限购令的出台导致炒房团手中的房产无法出手，最终选择了断供。 　　由于楼价的波动使得当初发放贷款时对抵押物的估价高于现在，致使抵押物贬值，当抵押物(房产)的价值远远低于贷款本息总额时，业主选择弃房断供的可能性就会增大，商业银行个人住房贷款的风险也会随之扩大。 　　2.6 楼盘开发过程中的风险 　　我国大部分开发商在开发楼盘时垫资较少，他们的资金多来自于业主交的首付和银行贷款，一旦开发