毕业设计（论文）_房地产信息管理系统的设计与实现__文献综述.docVIP

本科毕业设计(论文)文献综述 学 院 专业 学生姓名 学号 指导教师 职称 合作导师 职称 论文题目 房地产信息管理系统的设计与实现 文献综述 1.研究现状： 中介机构是市场经济体系的重要组成部分，在经济发展过程中具有重要的作用，随着经济和社会的发展，中介服务的加强是必然的趋势，目前中介服务已渗透到经济生活的各个领域。中介机构迅速发展，服务内容基本上涵盖了传统行业门类，并向新兴行业拓展。 为了加强房地产中介服务管理，维护房地产市场秩序，保障房地产活动当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，对房地产中介服务进行了定义：房地产中介是指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。房地产咨询，是指为房地产活动当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。房地产价格评估，是指对房地产进行测算，评定其经济价值和价格的经营活动。房地产经纪，是指为委托人提供房地产信息和居间代理业务的经营活动。房产中介在房产交易中的地位日益上升。据有关部门统计约50％的新建商品房销售和90％的二手房买卖是通过房地产中介企业实现的。可以说大部分的房产交易行为是通过中介机构进行，中介机构沟通买卖双方起到了一个桥梁的重要作用。尤其在私人之间的房屋买卖中（即二手房转让），由于很多买方与卖方互相不认识、不了解，可以说信用无从谈起：买方担心给了钱，拿不到房；卖方担心买方不是一次性支付全部款项，分几次支付，会不会拖泥带水拖延付款等等。这时，房产中介机构出现，中介方是以单位的名义出现，并且经过国家行政部门的审批，具备经营资格。买卖双方就可以将中介方作为第三方来沟通信息，调停买卖双方之间的争执；而且买卖双方需要产权转让等手续，更需要中介机构提供专业意见、协助。因此房产中介的产生与发展正是我们社会经济发展所需要的。但是，由于房产中介行业进入门槛相对不高，因此也就良莠不齐，大多数中介机构奉公守法、诚实经营、在帮助消费者购置产业提供了优质服务。但也有不少不良中介机构存在了行为，侵犯消费者的合法权益。 这些问题的存在，既不利于中介机构本身的发展，也不利于整个区域的房地产业的持续健康发展。从业人员素质偏低。由于房产中介机构的超常发展，加之目前对中介机构监管没有到位，使得某些中介机构出现鱼龙混杂的局面。房地产经纪人太多太滥，文化水平、法律意识、政策水平偏低，整体素质不高，绝大多数没有经过专业培训，缺乏必要的专业知识。有大量的不具备资格者混迹其中，导致服务质量的低劣和交易中的欺骗、违规、犯罪行为的不绝。 不讲诚信，违规经营。一些城市的房介是在技术、管理、品牌上进行竞争，这是房产中介故意不安排买卖双方见面，在没有任何书面委托的情况下，隐瞒订立合同有关的重要事实，提供虚假情况，损害委托人利益的结果，具有明显的欺诈性质。当前某些房产中介机构和某些从业人员，置自身的信誉于不顾，收费既不规范也不合理，乱收费、收费随意性大，一味追求创收，很少考虑职业道德和社会影响。同样的服务项目，同样的服务标准，相同性质的中介机构收费差异很大。行业结构不合理，中介体系发育不健全。房地产属于热门行业，房产中介机构数量多，呈现遍地开花的现象，新楼盘还未开盘，其周围就已经驻扎了有大量的房产中介机构。但是又缺乏一流、有影响的、有权威的中介机构。整体行业结构呈现散、小状态，所发挥的中介功能较弱，所必需的一些服务环节，无法承担或无相应的机构承担。 职能定位不准确。有些房产中介机构的定位很不明确，有的从开业至今就根本没有定位。房产中介机构开展的服务项目有随意性，包括房产买卖、房屋租赁、职业介绍，婚姻介绍、建筑维修等等，因为原界定的某项服务不怎么赚钱就不干了，而某项业务有利可图就改换门面又干起了新业务。业务范围太宽，任何地段任何品质的房源都要作，没有形成特色。 缺乏规范的内部管理体制和模式。房产中介机构基本上以私企形式出现，从业人员的收入也跟完成的业务额挂钩，各自为各自的私人利益拉业务，存在不良竞争，又缺乏约束机制，导致管理的不科学。即使有中介之间信息互通也仅限于同业的亲戚朋友，从而也造成房产中介体系的不顺畅。 法律法规不健全。由于国家尚未出台统一的管理条例，目前缺少统一规范中介机构的法律法规体系，因此在人员构成、内部管理、业务运作和收费标准等方面都存在不少问题。各行业的社会中介基本上无章可循，各自为政现象比较突出。影响了中介机构的发展，也不利于政府的宏观调控和社会的管理监督。 在这个共生体系中，各房产中介之间并不是“恶性”竞争的关系，而是一种分工合作和伙伴关系。各个独立房介的特征包括经营规模、职能定位、所在区域等，以及共生环境的差异，都会使房介之间采用不同的共生方式。内部环境信息包括内部管理的组织结构、惩罚激励制度等，外部环境信息包括宏观经济状况、政府的政策、