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The end * * 东城半岛个案分析 2013年11月 市场策划部 项目概况 项目分析 客户特征分析 项目总结分析 产品分析 营销记录 报告框架 项目概况 项目名称 中海东城半岛 物业地址 新密东区密州大道与溱水路交汇处 开发商 郑州中海房地产开发有限公司 景观设计 美国斯纳史密斯 建筑设计 太平洋设计机构 物业类型 洋房、高层、小高层、商业综合体 占地面积 800亩 建筑面积 900000㎡ 容积率 2.2 规划户数 一期787户 目前价格 认筹中，价格暂未出台　 面积区间 86-91㎡两房，122㎡、125㎡、116㎡三房，141㎡四房、184㎡、214㎡、211㎡复式 建筑风格 ArtDeco建筑风格 绿化率 35% 认筹时间 一期开始认筹时间： 2013年11月3日 交房时间 预计2015年 施工单位 中建七局 项目概况 项目分析 客户特征分析 项目总结分析 产品分析 营销记录 报告框架 项目分析 项目区位 新密目前主要依然是向西发展，但随着东区一些大盘入市和老城区改造开展，逐渐出现向东发展的势头。 项目处于新密东区，紧邻密州大道与溱水路，处于两条主干道交叉口东北部，项目两面临路。 项目分析 周边配套 教育配套：成熟：市直二小、二幼、外国语中学、兴华中学、新世纪学校等；规划：小区内部还有自建的两所幼儿园和市政规划的一所小学，郑州教工幼儿园意向进驻。 商业：成熟：五四广场商圈；规划：项目规划大型商业综合体。 金融：中国农业银行 医院：成熟：新密中医院、新华医院；规划：项目东侧规划妇幼保健院 娱乐休闲：规划有大公园，分别为北部公园、汉风公园、老年公园。 项目周边配套相对相对贫乏，但未来规划配套相对齐全。 规划配套 成熟配套 本案 五四广场商圈 中海商业综合体 项目分析 开发商品牌 三门峡大中海商业文化广场项目，位于三门峡市湖滨区，人民公园以西，湖滨广场南侧，东临六峰中路，北临和平路。用地呈相对规整的方形，南北宽约155米，东西约158米，用地面积为20669.79平方米（约31亩）。 中海·丽江位于焦作市塔南路与新安路交叉口东600米，沿南水北调世纪运河两岸规划建设，是焦作运河边唯一的亲水社区，占据运河景观第一排得天独厚的资源优势。 项目总占地400余亩，一期总建筑面积约20万平方米，总投资约4亿人民币，被列为焦作市2009年重点项目、山阳区2009年第一批重点项目。 河南中海房地产开发有限公司属于福建凯景集团旗下地产公司，开发业绩：郑州丽江水花园、丽江水钢琴；焦作大中海生活圈——商业板块：中海·摩登商业街，商住综合体：中海·丽江Ⅰ期、中海·丽江Ⅱ期........等五年大计划。 开发商虽为大集团旗下附属公司，但属于外地开发商，本地知名度不大，在当地开发经验不足，所以品牌优势并不明显。 项目概况 项目分析 客户特征分析 项目总结分析 产品分析 营销记录 报告框架 产品分析 项目规划 　项目总占地800亩，分6期开发，1期住宅南侧是花园洋房，北侧是小高层和高层，全部为框剪结构，在两到三栋楼之间就会为业主提供一个休闲、娱乐的景观广场。 一期花园 洋房 一期高层、 小高层 2期商业 3-5期住宅产品 项目一期规划为产品组团规划布局，分为花园洋房组团、高层小高层组团。 6期住宅产品 产品分析 景观设计 东城半岛一期住宅贯彻 “以人为本，尊重自然”的设计理念，体现“绿色、阳光、生态”。 200余种珍贵树种、千株天然植物，一步一景，打造中原地区典藏级?园林式?坡地人文高端住区。 东城半岛景观设计根据新密丘陵地形设计的独特坡地景观，新密大多数项目都采用坡地景观，其中典例有中强御金湾、世悦凯旋山等项目。 产品分析 景观展示 景观主干道 水系景观 营销中心外一角 项目标识 项目处于初期阶段，规划三大景观组团，均有小型水系景观，但目前景观尚不成熟。 产品分析 物业类型 东城半岛住宅产品以花园洋房、高层、小高层为主，后期规划有零星别墅产品。 高层、 小高层 花园洋房 产品分析 物业类型 东城半岛商业部分建筑面积5万㎡，主要包括购物中心、写字楼、酒店式公寓、步行街、五星级酒店、商务会所等，涵盖购物、餐饮、休闲娱乐、商务等多种功能，如果此项目建成，这里将成为新密最大商业综合体项目。 商 业 综 合 体 产品分析 建筑风格 项目采用ArtDeco建筑风格，外注重线条美，是新古典与现代简约的完美结合体。 美国帝国大厦 上海锦江饭店 第一太平戴维斯物业管理顾问，是国际领先的物业服务集团公司，服务历程涵盖英国、美国、亚太区、非洲及美洲为世界一流地产开发公司提出最专业的指导意见。 在中国第一太平戴维斯更是市场的领导者，在北京上海等地有20年以上的物业管理经