企业并购价值评估方法.pptVIP

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 综合成新率＝完好分值率×60%+理论成新率×40% 理论成新率＝（1－已使用年限÷耐用年限）×100% 案例3：重置成本法对房屋建筑物价值的评估（2） 案例分析 集团拥有的物业的综合成新率评估（建筑物部分） 物业名称 建成年份 理论年限 已使用年 理论成新率 综合成新率 酒店1 1997 45.33 8.50 81% 86% 商城1 1997 45.33 8.50 81% 86% 楼宇1 1999 46.58 6.75 86% 88% 大厦1 1993 52.00 12.50 74% 78% 酒店2 1992 52.83 13.50 74% 85% 厂房1 1995 50.00 10.50 79% 80% 案例3：重置成本法对房屋建筑物价值的评估（3） 案例分析 集团拥有的物业的重置单价评估（建筑物部分） 物业名称 土建工程重置单位造价 （人民币元） 装饰工程重置单位造价 （人民币元） 酒店1 1,000 1,300 商城1 1,100 1,800 楼宇1 900 400 大厦1 2,200 1,800 酒店2 900 300 厂房1 1,200 600 案例3：重置成本法对房屋建筑物价值的评估（4） 案例分析 建筑物平摊地价评估（土地部分）：集团拥有的某大厦建筑面颊62,500平方米，总用地面积4,052平方米（6.078亩）。评估中采用行业平均的每平方米建筑面积所分摊的土地取得费，即600元/平方米，来计算该处物业的土地取得费。 案例3：重置成本法对房屋建筑物价值的评估（5） 案例分析 综合成新率高估。根据行业统计数据，目前中国境内建筑物的使用年限平均为30年左右，远低于理论使用年限（50年~70年），这表明建筑物的实际成新率应低于理论成新率。但在本案例中，物业的综合成新率普遍高于理论成新率，据称其依据是视觉判断。 统一的成新率高估了装修物与安装物的价值。根据经验，装修物与安装物的服役年限大大低于建筑物主体的服役年限，即前者的折旧年限远低于后者。而本案例中，评估中采用统一的综合成新率，等于对两者采用统一的折旧年限。特别是酒店业的经营特性，决定其通常在5年左右需要进行全面的重新装修。评估报告大大高估了装修物与安装物的实际价值。下表列出了被评估物业的装饰工程价值，读者可以自行判断装饰工程重置价值是否高估。 案例3：重置成本法对房屋建筑物价值的评估（6） 案例分析 物业名称 建成年份 已使用年 综合成新率 装饰工程重置总造价 （元） 酒店1 1997 8.50 86% 58,000,000.00 商城1 1997 8.50 86% 9,500,000.00 楼宇1 1999 6.75 88% 2,400,000.00 大厦1 1993 12.50 78% 3,000,000.00 酒店2 1992 13.50 85% 3,800,000.00 厂房1 1995 10.50 80% 2,000,000.00 案例3：重置成本法对房屋建筑物价值的评估（7） 案例分析 重置单位造价取值偏高。以五星级的酒店1的土建工程重置单位造价（1,000元）、三星级的酒店2的装饰工程重置单位造价（300元）为基准，通过比较可以发现多处重置单位造价偏高的情况。 平均分摊地价高估。集团拥有的某大厦建筑面积62,500平方米，总用地面积4,052平方米（6.078亩），则容积率为15.4（=62,500/4,052）。评估中采用的600元/平方米的单位建筑面积的土地取得费是按照行业平均容积率（2～6）计算的，用于高容积率（15.4）的大厦明显高估。由此可以计算单位土地取得成本远高于实际市场价格： 每亩土地取得成本=（单位建筑面积的土地取得费×总建筑面积） /总用地亩数 =（600×62,500）/（4,052/666.67） =6,169,823.54（元/亩） 案例4：收益法对建筑物价值的评估（1） 案例背景 2006年，某公司拥有的商业物业（四星级酒店）价值评估中采用的收益法 评估基准日一年期定期存款利率为2.25%，故无风险报酬率取2.25%；风险投资补偿取5.95%，则折现率取8.2%（r = 8.2%=2.25%+5.95%）。 收益年限考虑到土地出让合法年限最高为40年，该酒店大厦于2005年取得土地使用权，收益年限综合确定为38