XX上半年长沙市土地交易分析报告.docVIP

长沙市2008上半年土地竞拍情况 总 结 国家严厉打击土地囤积，积极提高土地利用率。 国家加大违规土地执法，坚决落实问责制度。 国家改进用地审查报批，规范土地交易。 《国有建设用地使用权出让合同》示范文本 1月8日，国务院下发的《国务院关于促进节约集约用地的通知》规定：土地闲置满两年、依法无偿收回，重新安排使用；土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。同时，还提出“对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价，国土资源部要会同有关部门抓紧研究制订具体办法”。 观 点： 国务院下发的该文件是针对于那些囤地房地产开发企业下发的紧箍咒。这个通知的颁布对于那些囤积有存量土地，期待几年后再开发谋取高额利益的开发企业来说，无异加大了囤地风险。 1.2、国土资源部通知要求 改进完善城市建设用地审查报批 1月9日，国土资源部下发《关于进一步改进和完善报国务院批准城市建设用地审查报批工作的通知》，要求各地在总结2007年度城市建设用地审查报批工作的基础上，进一步转变职能，改进审批方式，简化手续，优化程序，提高效率，服务城市建设和发展。从2008年起，在部预下达土地利用计划指标后，省级政府于每年2月底前汇总后一次性向国务院申报城市建设用地。 《土地登记办法》2月1日起施行据国土资源部网站消息：国土资源部部长徐绍史于2007年12月30日签发国土资源部第40号令，正式公布《土地登记办法》，于2008年2月1日起施行。《土地登记办法》的出台，为进一步提高我国土地登记覆盖面，加强土地产权保护提供了契机。国土资源部将专项检查清理经营性土地出让情况 4月8日，国土资源部副部长王世元在全国纠风工作会议上表示，今年国土资源部将全面落实经营性用地、工业用地招拍挂出让制度。联合监察部等五部委对工业、娱乐、商品住宅等经营性土地的出让情况进行专项检查清理。 此举意味着政府将进一步加强对土地出让的监管力度，从源头上解决土地使用过程中有可能滋生的腐败问题与不合理现象，确保土地供应结构的进一步优化，土地使用的进一步合理化。 《国有建设用地使用权出让合同》示范文本规范签订国有建设用地使用权出让合同，督促用地者严格履行合同。商品住宅项目原则上发时间最长不得超过3年。合同要明确填写建设项目的开工时间、竣工时间。省（区、市）国土资源厅（局）要对本行政区域内各市、县签订的出让合同进行统一编号，加强对出让合同执行情况的监管。新示范文本将从2008年7月1日起执行。原发布的示范文本同时废止。 分 析： 上半年土地交易量有相对比较大，已经到达去年全年的70%。主要是由于受“两型社会”改革试验区的影响，开发商对长沙房地产市场的前景看好。部分实力雄厚、资金充足的房地产开发商在市场里比较低迷时低价购进大量土地，而这些土地大部分是位于新开发区、地价相对便宜的土地。 两型社会的先导区-----岳麓区土地成交面积最大，60亩以上土地成交8块，百亩以上土地成交5块。雨花区土地成交面积排在第二位，但是土地成交数量确实最多的，达到了25块，60亩以上土地成交地块为6块，最要集中在洞井镇和圭塘。开福区青竹湖镇霞凝村 分 析： 雨花区是成交金额最大的区，而土地成交量最大的岳麓区并不是成交金额最大区域，说明土地价格相对来说不是很高，芙蓉区是土地成交量最少的区域，但是成交金额确是第三位，说明市中心的土地价格很高。 2.1.3 各区域成交均价情况： 分 析： 上半年土地价格相对于2007年的平均价格格240万元/亩，有小幅下降。芙蓉区是传统的高地价区域，中心区域可开发的土地资源不多，大部份是酒店、写字楼和商业项目。而东岸乡几宗低价土地使整体的价格回落。雨花区土地均价第二位，受武广铁路客运站将在两年后投入使用和南城片区高速发展的契机所带动。岳麓区土地均价最低，先导区大片土地都在规划当中，出现了成交量高涨的局面。开福区交易的土地集中在青竹湖镇霞凝村 分 析： 上半年长沙市楼面均价相对2007年楼面地价901元/平米，有所下降，是房地产调整和国家从紧货币政策的体现。很多土地都是以起拍价格成交，体现了开发商拿地的热情减退，也为有实力和资金的企业提供了好机会。芙蓉区楼面价格最高，雨花区第二位，开福区最低。 2.2 按月份分析 2.2.1 月份成交面积情况： 分 析： 可以看出，土地成交主要集中在二月、五月和六月，特别是五月，从2007年土地交易火爆到2008年的冷清，三、四月份，开开发商都在观望，资金紧张使得参加拍卖的开发商都不多，而这时有大量的优质的土地资源投放市场，部分有实力、有大量资金的企业赶在新《国有建设用地使用权出让合同》示范文本 分 析： 可以看出，土地成交主要集中在二月和五月，有大量的土地成交，特别是五月，其他月交易的量都比较少。 2.2.3 月份土地成交均