XX上饶铅山县中盈领仕郡产品推广定位报告下.docVIP

3.1营销思路 3.2销售策略 3.3推案策略 3.4部分销售方法建议 3.1.1营销手段的多元化： ⊙网络销售无疑是近几年新兴的销售手段；如果融入及应付网络售楼，是值得列入当代房地产项目销售计划的； ⊙强势媒体轰炸，有效拦截客户对其他楼盘的购买欲望； ⊙营销方式万变不离其宗，都是为了更好的将产品销售出去，得到应有的利润回报，合理的开盘销售手段有味重要； ⊙内部客源购买能力也是相当的，如果保留并把握内部认购客源，需要应有的营销手段； 3.1.2本案的营销区域侧重点： ⊙县城区域：外出务工返乡置业人员，全城青年客源； ⊙综合区域：厂矿企业，事业单位； ⊙其 他：重点乡镇； 3.1营销思路 3.2销售策略 3.3推案策略 3.4部分销售方法建议 3.2.1房源分期发售： ⊙分四期销售：预售期，开业期，延续期，收尾期。 ⊙每阶段以不同的营销手法吸引并拦截客户。 ⊙保证安全、全面的去化，利于形成持续的热销。 ⊙同时便于构建合理的价格走势。 3.2.2前期针对局部客户少量试水： ⊙针对内部客户（关系户）及关注度高的客户适当发放VIP。 ⊙结合市场行价以放风的形式，推出大致开盘价。 ⊙囤积一定数量的客户资源（二次置业）。 ⊙确保正常推广，先行试探市场。 3.2.3持续蓄水 + 集中引爆： ⊙用一个相对长的时间持续吸引客流，一次性打开局面。 ⊙最大程度上减弱客户的购房抗性，形成市场热销。 ⊙快速形成市场口碑 ，同时降低暴力营销带来的客户损失。 3.2.3开盘短、频、快： ⊙通过短期的操作，快速形成热销，有效减弱外部抗性。 3.2.4销售策略小结： ⊙整个销售周期控制在１２个月内。 （不含销售准备期即2011年3月——2012年2月） ⊙三阶段多波次房源集中歼灭。 ⊙价格整体策略 — 低开高走。 ⊙顶部价格小幅调整，底部不断提升。 3.1营销思路 3.2销售策略 3.3推案策略 3.4部分销售方法建议 3.3.1 VIP预定期： ⊙公布房源：第一批 ⊙价格：待定 ⊙销售前提：现场售楼处正式启用，售点广告到位，销售道具基本到位（平面印刷媒体、模型）；售楼处外部景观基本完成；预售许可证取得； ⊙操作基本思路：针对意向认购的具体情况，作价格的最终调整，确定开盘前提前锁定内部客户，公开客户认购的方案，吸引客户等待； 3.3.1 VIP预定期： ⊙配合：重要路段的低空引导，高空形象展示；内控房源确立，销售系统完善；促销及开盘方案完成； ⊙销售目的：自然去化所推房源；积蓄部分后期客户；区域市场做到家喻户晓 ⊙销售目标：去化30套房源，累计150组客户蓄水 3.3.2 正式开盘销售期： ⊙公布房源：第一批 ⊙价 格：待定 ⊙销售对象：改善型自住客 ⊙操作基本思路:开盘前提前锁定前期意向客户及蓄水客户，已售房源分批签约工作的落实，第三波销售持续蓄水。 3.3.2 正式开盘销售期： ⊙配合：高低空急攻猛打，确立市场地位，开盘方案确认，执行认购房源签约完成 ⊙目的：平价入市，形成快速去化，达到热销，减弱外部抗性，结合施工进度的考虑，大户型试探市场，吊高价格，帮助抗性房源去化 ⊙目标：去化70套，累计250组客户 3.3.2 持续销售期： ⊙公布房源：全部 ⊙销售对象：区域型自住客、区域型投资客、改善型自住客、全市自住型客户 ⊙价 格：待定 ⊙操作基本思路：吸纳前期意向客户未购房者，延续第二波房源的热销，全面建立项目品牌、产品品牌 ⊙配合：销售价格调整完成 执行限时认购、限时优惠的方案,集中有意向客源 ⊙理由：推出的房源的性价比相对要较高,市场接受度要高,以便强销跟进,形成持续热销 3.1营销思路 3.2销售策略 3.3推案策略 3.4部分销售方法建议 3.4.1开盘当日： ⊙大型自助餐形式的剪彩仪式 ⊙邀请一至两名大众熟知的二流明星到场 ⊙邀请当地部分政府官员及企业家参与 ⊙邀请蓄水客户到场 ⊙邀请当地电视台摄制并报道（新闻形式+专题形式） 具体费用及操作方法另行上交策划案 3.4.2重点乡镇： ⊙路封横幅先行 ⊙在当地招募销售人员，流动作业（以广派单页为主要工作） ⊙预售期尾声时（开盘前）在各重点乡镇集中地域设置销售点 ⊙发挥以客带客的效用（老业主带新业主） ⊙延续销售期时，可组织区域性活动（散户组团） 3.4.3厂矿企业： ⊙预售期组团看样 ⊙与企业搭界单位楼，厂车等事宜 ⊙在单位设立售楼点 ⊙寻找“售楼伙伴”定点宣传楼盘 ⊙收集目标人群的联系方式，发送彩信，安排专人时时沟通 4.1 LOGO 4.2广告标版 4.3其他VI 4.1.1 LOGO： 4.1.2 LOGO不同底板： 4.1.2 CMYK标卡： 4.1 LOGO 4.2广告标版 4.3其他VI 4.2.1广告标版一： 4.1 LOGO 4.2广告标版 4.3其