XX余杭21号地块(清水湾地块)可行性分析.docVIP

余杭（2006）21号地块 投资可行性分析报告 一、地块总介 1、地块背景资料 地块位置 中泰乡石鸽良种场 用地性质 居住用地（R） 用地面积（M2） 126000 容积率 ≤2.4 建筑密度（%） ≤28 建筑限高（M） ≤60 绿地率（%） ≥30 土地年限 70年 出让形式 净地挂牌出让 备注（之一） 套型建筑面积90平方以下的须占总住房建筑面积80%以上。 说明：地块位于华门·清水湾别墅北面，东至中泰中心小学，南至杭昱公路，西至石鸽良种场土地，北至石鸽良种场土地，原规划为清水湾项目二期工程。在华门原规划方案中，该地块原作为叠加别墅、双拼别墅为主、独幢别墅为辅的中档精品居住区，但今年国土资源部禁止别墅用地供应闲林具有得天独厚的生态与景观资源，在西溪国家湿地公园的保护建设过程中，这一价值进一步得到彰显如桃花源西溪、荆山翠谷“杭徽高速”主体工程已经显山露水已通车的文一路延伸段等都是按高标准建设的快速干道，这些道路将构成连接杭州主城区和闲林板块的主道路网架。基本生活配套社区自行解决，就连污水管网、水电基本网路等市政配套也是由开发商自行配备，而闲林大牌云集之地，继金成房产、金都房产、华立房产入驻之后，绿城集团和坤和房产也挤了进来。闲林五常区域的楼盘基本上是以02省道为中心分布的区域内总规划土地面积在1000亩以上的有西溪山庄、金成江南春城、桃花源、西溪风情、翡翠城等多个楼盘开发量均在40万平方米以上杭州房地产市场开发量最大的区域之一闲林是新盘供应的主力区块，据统计，整个闲林板块开发土地面积达1.8万亩，开发土地储备量更是高达3万余亩。仅闲林镇镇区内，02省道沿线已经出让的土地总量便达6000余亩。从这几年的供应情况来看，然这个区块已经成为了杭州新盘主要供应区块。临平副城、余杭组团、良渚组团和塘栖组团四大组团，共有8722套可售房源，其中以闲林板块为核心的余杭组团推盘量最大，共有3876套可售房源，占总量的44%据统计，闲林房源的可售面积达到422678.86平方米宏观调控闲林房产市场一直不温不火，2005年前维持在近4000元/m2左右。然而5月后随着宏观调控的深入，其刚燃起的热情很快被扑灭了。此后开盘的各大楼盘纷纷陷入缓销甚至滞销，再加上6月份通过的杭州地铁规划的站点设计将闲林排除在外，同时其他板块降价等优惠动作频出，本来就有配套硬伤的闲林降价不同程度地推出优惠措施，包括直接打折、满就减、买房旅游等，岸上蓝山是去年闲林首个降价的楼盘，而今年的房博会上，该楼盘降价力度更为猛烈，房博会上推出的一批房源，最低价每平方米仅为3588元，而一般价位每平方米3700元上下，这比2004年，闲林楼盘刚起步时的价格还要低。直到年3月才热起来公寓住宅均值5000—6000元/平方米左右，如盛世嘉园、竹海水韵、星洲翠谷、爵士风情等排屋基本在7000元/平方米以上，别墅基本在10000元/平方米以上。相对而言，排屋、别墅受到的冲击较少，这与的稀缺性有关3万余亩区域内自然环境可谓“山水天成”此在项目开发中，强调园林景观与自然环境的统一，。元/?入市价格：4200元/）? 销售收入：133380万元?元 项目 金额 估算说明 1 规划、设计可研费 315 按25元/平方米 2 水文地质勘察费 63 初、详勘 3 道路费 63 按5元/平方米 4 供水费 5 供电费 6 土地平整费 252 按照20元/平方米 合 计 693 （3）、基础设施建设费估算：1503万元 序 号 项 目 建设费用合计（万元） 估算说明 1 供电工程 504 40元/平方米 2 供水工程 126 10元/平方米 3 供气工程 189 15元/平方米 4 排污工程 252 20元/平方米 5 道路工程 6 路灯工程 63 5元/平方米 7 环卫设施 8 绿化工程 189 15元/平方米 9 外部道路 180 100元/平方米 合 计 1503 ---- （4）、建筑安装工程费估算：44460万元 序号 项目 建筑面积 （平方米） 建安工程费单计 （元/平方米） 金额合计 （万元） 1 高层、小高层 296400 1500 44460 合 计 296400 1500 44460 （5）、管理费：建安成本*0.46% 38532*0.46%=177.25 （6）、财务费用：按照银行利息的8%(销售额)*3% 约为3128.7万元 （7）、营销费用：销售额*3% 133380*3%=4001.4万元 （8）、不可预见费用：销售额*3.0% 133380*3.0%=4001.4万元 （9）、其他费用估算：430万元 序 号 项目 金额(万元) 1 临时用地费用 2