XX合富辉煌：国五条调控新政影响分析.docVIP

　　“新国五条”细则向市场传递强烈政策信号：为市场降温。此前过度乐观的市场预期被改变。 　　特定城市(直辖、计划单列、省会)限购覆盖全部行政区域，及国家规定二手个税按转让所得20%计征，是本次政策力度最大的两点，后续市场影响取决于这些政策的落实程度。与以往调控相比，本次细则更强调地方问责，强调对房价上涨过快城市的政策抑制。 　　未来楼市若继续过热将招至更强政策压力，在中央对地方问责加强之下，地方政府对楼市政策的决定作用会明显增加，不同地区在地方政策/政策执行上的差异会进一步放大。 　　政府以控制地区房价为首要目标，预计投资投机购房，及高端物业会受到较大影响。 　　“新国五条”细则重点内容： 　　(1)：加大对地方的监督、问责力度，后续时间地方调控压力将明显增加 　　“各直辖市、计划单列市和省会城市(除拉萨外)，要按照保持房价基本稳定的原则，制定本地区年度新建商品住房(不含保障性住房，下同)价格控制目标，并于一季度向社会公布。” 　　解读： 　　地方控房价压力增加： 　　一季度前地方需公布价格控制目标。由于2012年多数城市成交均价“前低后高”，这使2013年楼价更难控制(不少城市本年1月初均价已较2012年年度均价高出不少)。 　　“各省级人民政府要更加注重区域差异，加强分类指导。对行政区域内住房供不应求、房价上涨过快的热点城市，应指导其增加住房及住房用地的有效供应，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标；对存在住房供过于求等情况的城市，也应指导其采取有效措施保持市场稳定。要建立健全稳定房价工作的考核问责制度，加强对所辖城市的督查、考核和问责工作。国务院有关部门要加强对省级人民政府稳定房价工作的监督和检查。对执行住房限购和差别化住房信贷、税收等政策措施不到位、房价上涨过快的，要进行约谈和问责。” 　　解读： 　　加大对地方的督查和问责： 　　明确指出要建立考核问责制度； 　　明确提出要加强对地方的督查、考核和问责； 　　明确提出要对房价上涨、政策执行不力的地方进行约谈与问责 　　对地方的针对性加强： 　　对房价上涨过快的城市/供过于求的城市有所区分。 　　(2)：限购范围扩大、执行收紧。对广州而言，原理上增城、从化实施限购的可能性不大，但若该2市限购，将直接压逼成交量下行。限购城市进一步增多，对楼市预期会形成一定影响。 　　“要在严格执行《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》基础上，进一步完善现行住房限购措施。限购区域应覆盖城市全部行政区域；”。 　　解读： 　　地方限购区域扩大： 　　估计部分原限购区域较小、外来购房客户占比高的城市会受到较大影响； 　　广州十区已全面限购，而增城、从化属“代管市”且成交价格较稳，增城、从化原理上无需再实施限购。若实施限购将对增城、从化成交带来明显影响。 　　“限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手住房；购房资格审查环节应前移至签订购房合同(认购)前；对拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法连续提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房。” 　　解读： 　　限购执行政策收紧： 　　对比2011年“国八条”原文，多了“连续”两字，估计后续地方政策执行，将不再允许补缴社保/税单 　　“住房供需矛盾突出、房价上涨压力较大的城市，要在上述要求的基础上进一步从严调整限购措施；其他城市出现房价过快上涨情况的，省级人民政府应要求其及时采取限购等措施。” 　　解读： 　　限购城市增多： 　　限购城市有可能进一步增多，但参考以往调控政策[2011年8月中央要求限购扩围]，估计近期不会有太大规模的限购城市扩围。 　　(3)：部分城市限贷政策有可能加码。二套房贷加码或相关“吹风”，会对抑制地区楼市预期起到一定作用 　　银行业金融机构要进一步落实好对首套房贷款的首付款比例和贷款利率政策。 　　严格执行第二套(及以上)住房信贷政策。要强化借款人资格审查，严格按规定调查家庭住房登记记录和借款人征信记录，不得向不符合信贷政策的借款人违规发放贷款。 　　对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。 　　解读： 　　继续支持首套房贷： 　　与以往调控政策不同，本次细则直接明确要进一步落实对首套房贷款的政策支持。 　　部分城市二套首付比例和利率有可能提高： 　　该项条文基本与“国八条”保持一致，从条文来看，二套房贷加码的决定权在地方政府手上。而国家(银监会等)亦可对房价上涨过快的地方进行施压。 　　不排除广州地区在地方政策落实中会对二套房贷加码。亦不排除在日后会频繁对相关方面进行吹风以控制地区房价预期。 　　(4)：二手交易税费明显增加 　　二手市场