XX0802安泰首府销售执行报告.docVIP

安泰首府 销售执行报告 泰兴房地产开发有限公司 二零一零年八月 泰兴房地产开发有限公司： 台鉴 承蒙信任，非常荣幸地提交安泰首府销售执行报告，供贵公司参考与决策时鉴！ 项目的成功不但取决于策划的准确完善，策划思路能否得到有效的执行才是项目操作成功的最终保障，即销售执行力。 本案是建立在前期工作的基础上，结合市场调研、产品定位、营销导入、物业发展等制定的销售执行报告，其具体内容包括项目定位、现场销售实施、营销推广等内容，本报告重点对后期的现场销售操作及营销推广运作做了重点描述，具体操作细节和最终落实方案将根据市场动态及项目工作进展程度而做适当调整。 经过前期与贵公司相关部门人员多次讨论，并得到贵公司相关部门及项目组的支持，本项工作才得以顺利进行，并能提交本案。 但由于时间和资料的限制，未必能全面周详地对所有细节都考虑在内，希望随着工作的推进而逐步深化，以达到使项目开发圆满成功的目的。 敬祝细阅！此呈 项 目 评 估 莱芜市宏观经济情况调查和研究 莱芜市地处山东地理中心位置，东临淄博市，南面和西面临泰安市，北靠省会济南市，距济南112公里，距泰安60公里，距淄博100公里，地势以山区丘陵为主。自1992年11月始设置为地级市，辖莱城和钢城两个区，2002年在莱城区东面设置高新技术开发区。地域面积2246.21平方公里，2005年末人口124.38万人，其中城镇人口49.46万人，主要产业为钢铁、机械加工、纺织和农产品加工。三产比例为：第一产业：第二产业：第三产业为7.1：67.3：25.6，而重工业占整个GDP超过60%，第三产业不发达。近年来由于开发区的建设和招商引资的推进，固定资产投资增加，整体经济状况正在进入快速发展的快车道，各项经济指标的增幅百分比均列山东省前列，是近年来山东经济发展最活跃区域之一。 研究小结 莱芜市整体经济水平发展速度较快，但产业发展不平衡，主要增长拉动力体现在投资的增长和工业（特别是钢铁等重工业）的增长，给整体数据上有一个快速提升的表现。而钢铁等增长快、总量大的行业主要分布在城市的边缘（莱钢主要在钢城区，鲁中矿业冶金、发电厂和鲁能水泥厂在张家洼，泰钢在莱城区城市中心的西部），从业人员分散在城市中心区域的外围，而莱城区城市中心区域企业经营状况非常不理想，因此实际城市居民消费力上相对表现出不平衡。 人均可支配收入相对较高而实际消费支出相对低（消费支出占可支配收入的2/3弱），整体消费不旺盛，居民存款数额较大（2005年末达到130.28亿元，人均达到10474元，城市人均居民储蓄超过2万元），城市具备较强的消费力，但没有得到有效的释放。 莱城区中心城区人口少， 2004年莱芜市人口分布主要表现为：凤城街道办人口为15.7万人，鹏泉街办人口为4.3万人，中心城区城市人口约20万人，加上莱芜商贸和第三产业不发达外来人口少。 根据第一次经济普查数据，个体工商户共有户从业人员人主要集中在零售业、工业和餐饮业全年营业收入亿元，亿元 本案项目概况 安泰首府，项目占地77540平方米，建筑规模约21万平方米，地下建筑面积26880平方米，地上建筑面积183530平方米。设计理念超前。时尚现代的外立面、仅2.35的容积率保证了社区大型休闲广场、超大型停车场、建成后必将成为莱芜住宅社区标志性建筑。 项目SWOT分析 项目SWOT SWOT内容 利用/规避 S 优势 定位：大型成熟高档社区； 地段：城市轴心； 实力：泰钢品质、城市印象； 配套：生态湖、超高绿化覆盖率、7万平停车位。 客户：期望值较高，蓄势工作较成功。 优势利用 住宅新名片， 魅力新生活。 建立莱芜住宅1号形象 W 劣势 户型面积较大，总价过高，销售有压力； 与赢眸西大街紧邻，相对噪音会大一点； 户型相对单一，供客户选择范围小。 市场外部环境对本案的威胁成为项目最大的劣势 [劣势规避] 1、 迅速积累，深挖目标客户群； 2、实施项目与企业品牌联动、企业与政府互动、商业与公益交融 O 机会 莱芜唯一的成熟社区，环境、服务、安防步步为赢； 近临莱芜最成熟的商业综合体，生活便利。 近临莱芜师资力量最雄厚的高中，做为高档学区房不失为一卖点 机会利用 推广工作需有计划、有步骤进行，深挖客户内心对项目产品的诉求点 T 威协 国家宏观调整政策的影响，使客户容易产生观望态势； 目前酝酿中的项目较多，市场竞争压力变大。 [威胁规避] 1.传播途径创新，以面对面的沟通为主； 2.以项目前瞻性规划、营销手段致胜 五、价格定位 （一）项目售价格定位的相关因素 价格与项目自身品质、目标客户群、市场环境等有着密切的关系，在价格的制定中以下几方面是首要考虑因素： 项目自身的综合定位 项目地理位置、区位特征 区域市场的供求状况 客户群的定位及客户的心理接受程度 项目自身的客观