A3大境门项目开发战略及定位报告.docVIP

张家口大境门项目 开展战略及定位报告 凌峻地产（中国）有限公司  目录 开篇语 3 第一部分：项目整体开发战略 4 一、大盘开发战略 5 二、项目发展态势分析 9 三、项目整体发展战略 15 第二部分：项目定位 24 一、项目整体市场定位 25 二、项目住宅定位 26 三、商业市场定位 39 第三部分：项目整体规划及开发节奏 49 一、项目各地块价值研究 50 二、各地块规划构想 52 结束语 62 开篇语 50万人口的城市，50万平米的大盘 500年沧桑历史，逐步被遗忘的旧城 我们深感大镜门带给我们的历史重感与时代挑战，有人说这里孕育了张家口，也有人说这里被张家口所遗弃。但我们更坚信历史和时代并不是矛盾或不可相融的，而更应是相生相息、共同进步、发展的。关键在于我们的思路是否够开阔，我们的眼界是否够前瞻。 项目决定价值，观念决定未来！ 从地块的自身特点出发，为项目挖掘价值跳跃的支点，以市场的客观实际作为发展背景，为项目制订切实可行的增值发展战略。基于以上的背景和目标，我们确立了本次报告的策划命题： 自我认识——找方向！ 从城市、区域以及项目的客观发展背景出发，明晰项目所处的市场环境和市场地位，寻找到项目开发的重要突破方向，为项目整体发展建立一个完整的战略指导体系。 自我实现——做什么？ 在确立了项目的发展战略后，结合项目自身的价值特点和凌峻的全国视野，赋予项目独特的主题理念，为项目塑造鲜明、清晰的市场形象，即为项目造魂。 自我构建——怎样做？ 一个处于三线城市的50万平米大盘，我们该如何把握开发节奏，如何选择最佳的开发模式，才能最终实现项目的战略计划，达到开发商的预期目标。  第一部分：项目整体开发战略 【凌峻观点】 大盘开发资金需求量大，开发周期长，要经历较长时间的市场变化，项目开发不确定性风险高。必须要为其制订出一套完整、清晰的整体发展战略，才能保证大盘持续、健康运营，并最终实现项目预期的经济效益和社会效益。 【战略】所谓战略，就是在特定环境下，为了实现一定的长期目标，对资源和能力进行配置和组合。 一、大盘开发战略 大盘不能孤立于城市，并在多个方面对城市产生着影响，包括经济发展、城市面貌、居民生活、精神引领等。大盘的社会责任感是客观存在的，因为大盘凝聚了大量的社会资源、智慧与能力，具有相对完备的推动城市发展的核心生产要素。 因此，大盘开发商也必然要站在城市运营的高度进行项目思考与决策，并充分发挥自身能力和资源优势、整合政府能力和资源，才能为项目创造出最大的经济价值和社会效益，为城市和区域的发展作出必要的贡献。 因此，大盘的开发战略必然是—— 城市运营背景下的复合地产开发模式 融入城市发展！整合城市资源！提升城市价值！ 从中小型项目开发到大盘开发的三大战略转变 （1）从项目洞察到全面洞察 洞察城市历史，洞察城市发展方向，洞察城市居住文化，洞察项目发展潜力，洞察居住者内在需求，并以此为依据进行市场定位、产品定位、品牌定位，进而找到项目价值立足点。 （2）从“内生型开发”到“内生开发与外源开发相结合” 跳出单个项目的单方面居住开发思想，充分利用政府资源，顺应城市规划发展需求，借助外部资源力量，创造完整具有可持续发展的配套生活空间，为居住者提供一个满足当前与未来生活需求的生活空间。 （3）从居住空间的提供者到城市公共生活空间的提供者 居民毕竟生活在城市里，而不仅是一个封闭的社区里，城市才是居民安放身体与心灵的唯一所在。要从城市经营的高度审视项目发展，创建一个与城市共同和谐发展的城市公共生活空间，而非一成不变的户型空间里，在城市发展过程中，能够不断丰富居民生活内容和提升居民居住品质。 中小型项目追求的是短期市场利润和短暂的形象效应，个体重于与区域及城市共生共长，不断增值。而大盘的持续发展必须依赖城市及区域的整体发展，大盘影响城市发展，城市也决定大盘综合价值，大盘必须从一开始就从城市的高度考虑项目整体战略的发展。 中小型项目开发战略与大盘开发战略对比分析 【凌峻观点】 中小型项目开发战略——“概念地产”，即借用一个概念轰炸市场，制造市场短期关注，并快速完成项目开发。 大盘项目开发战略——“观念地产”，即创造领先的居住模式，提升城市及居民生活品质，具有价值创造性和可持续发展性，获得项目长期开发利润。 定义对比 内涵对比 共同点 差异点 结果 对比结论 “概念地产” VS“观念地产” 凌峻观点：“观念地产”模式是我们的必然选择！ 大盘开发战略一： 整合价值！ 推动区域成长进步，反哺区域资源价值！ ——构筑项目可持续成长的核心竞争力！ 大盘开发战略二： 播种思想！ 播种独特的生活理念！播种独特的生活方式！ ——形成对目标客户的强烈吸引力。 二、项目发展态势分析 1、城市分析 加速前进中的城市化 张家口城市发展起步较