12月唐山市房地产市场调研报告.docVIP

唐山市房地产市场调研报告 为了更好的完成金港国际—怡园的销售工作，了解现有的和潜在的市场，达到进入市场、占有市场的的目的。故我司于08年12月份对唐山房地产市场进行了较为详细的市场调研工作，调研内容和结论如下： 唐山房地产行业趋势分析 唐山房地产市场崛起于2002年兴盛于2006年，由于唐山距离北京较近相对地理位置优越受北京影响较大。2006年唐山房地产市场繁荣火爆大量房地产项目获批，开发商开始向社会公开接受现金预定。 2007年对于唐山房地产市场来将可以称得上阴霾的一年，政府强制调整市场众多房地产项目纷纷下马或停止相关手续办理市场一度出现真空现象，导致二手房交易量迅速攀升交易价格狂飙情况。 2008年唐山政府相应河北省政府要求，开始启动三年大变样工程，瞬间唐山进入了翻天覆地的城市拆迁改造阶段，由于新房建设周期较长所以二手房、租赁交易市场趋好，但受市场观望情绪影响三季度二手房成交量有所萎缩，且成交价格下滑明显， （此数据来源于唐山二手房新闻网） 受城市拆迁改造影响，唐山目前租赁市场价格处于较高位置，历史唐山租赁市场均价以二居为例月租金8.7—10元/m2之间，目前唐山租赁市场均价以二居为例月租金15.578元/m2涨幅高达32%，由于三级市场主要以投资为目的为主，价格浮动越大表示市场需求也随之增大，租赁市场租金飙升主要有以下几种情况： 第一，城市大量外来人口涌入； 第二，城市大范围拆迁改造； 第三，市场商品房价格过高； 第四，市场商品房开发量较少。 目前唐山正处于城市拆迁改造阶段城市大范围拆迁，同时受2007年市场真空现象的影响导致目前拆迁量增大商品房供应量略少且受房地产市场观望情绪影响所以导致租金狂飙的因素。 通过以上分析可以看出目前唐山拆迁改造的部分居民均采用回迁安置的办法进行补偿，也就是说拆迁原址居民对地缘性考虑较多。 但从市场从供给方面来看，唐山房地产发展步伐尚处于初级阶段，市场竞争还不是很激烈；对于房地产企业来说，通过专业化程度来提升经济效益的压力还不是很大，因而唐山房地产开发一直是粗放经营。 （此数据来源于房产新闻网） 从经营方面来讲，房地产市场细分的程度不高，不同区位、不同档次的住宅项目没有明确的项目定位，更没有严格的客户细分，甚至在房地产销售价格上呈现出“同行共议”的定价趋势；同区域在售项目的销售均价和项目档次几乎都处于同一区间；市场的规范化程度不高，与房地产相关的一些配套措施尚不健全，营销执行乏力等均反映出唐山房地产市场专业度有待提高。 目前房地产的销售价格和所对应的产品、服务等严重的不匹配，从产品和服务等的角度来看唐山市场还有很大的发展空间，现阶段价格的波动是市场理性的回归，而追求产品的精致和满足客户的多方面需求才是追求利润和提升价格的根本，才能在日趋冷静消费的市场环境中稳步去化。 综合上所述，结合唐山经济情况分析，以及唐山目前房地产项目和唐山二手房交易市场的发展以及判断； 未来唐山房地产市场发展将在一段时间内延续现在这种不规范状况； 价格方面受环渤海经济圈未来发展潜力的影响和供需矛盾还将继续保持高位价格； 从市场产品角度讲产品更新速度较慢符合市场发展需求的产品较少，但随着唐山城市化进程的加快，市场空白较多，唐山房地产市场今后具有一定的长远发展潜力。 整体市场运营情况 整体市场运营情况 1.房地产开发投资完成情况 2008年1-10月份唐山第三产业完成投资321.07亿元，同比增长8.7%，房地产开发完成投资75.14亿元，增长36.6%。其中房地产开发完成投资占唐山市第三产业完成投资的23.4%。可见唐山目前城市房地产开发状况良好，其原因主要是由于城市目前城市处于整体拆迁改造阶段，所以未来房地产市场开发状况将持续看好。 2. 2008年计划土地市场供应量 供应商品住房用地258公顷，其中，普通商品房项目用地91公顷，城中村平改项目用地52公顷，危旧房改造项目用地107公顷，双限房项目用地8公顷；供应保障性住房用地15公顷。 3. 2008年计划住宅市场供应量 2008年，建设商品住房5.22万套，建筑面积447.7万平方米；建设保障性住房0.98万套，建筑面积57.6万平方米，其中，经济适用住房0.67万套，建筑面积41万平方米，廉租住房0.19万套，建筑面积6.5万平方米。 4. 唐山未来市场计划供应量 2009年，建设商品住房2.96万套，建筑面积256.52万平方米；建设保障性住房0.89万套，建筑面积51.88万平方米，其中，经济适用住房0.75万套，建筑面积45万平方米，廉租住房0.14万套，建筑面积6.88万平方米。 2010年至2012年，建设商品住房7.04万套，建筑面积614.48万平方米；建设保障性住房2.3万套，建筑面积14