XX年1月东莞房地产市场分析报告.docVIP

中原地产：2009年1月东莞房地产市场分析报告 土地市场 1、 土地供应情况分析 2009年1月东莞市国土资源局公告挂牌12宗土地，挂牌出让3宗商住用地与8宗工业用地，挂牌转让1宗商住用地，总计供应土地面积429582.1㎡，其中商住用地149996.1㎡，工业用地279586㎡。 相比2008年底商住用地供应的沉迷，2009年1月份商住用地有所增加。1月东莞市挂牌出让3宗商住用地，其中两宗在万江，地块面积均比较小，一宗位于中堂镇工业大道东侧，面积达到130124㎡，起始价2.1亿元；另外挂牌转让一宗处于石龙块，卖方是石龙镇房地产开发公司。 2009年1月东莞公告挂牌土地情况： 2、 土地交易情况分析 2009年1月东莞市成交8宗土地，总面积为227358.1㎡，总金额15771.94万元，无商住用地成交。寮步石步村交易两宗大幅工业用地块面积56845.6㎡，成交价3013万元块面积64684.2㎡，成交价3428万元；松山湖北部工业城出让一宗工业用地，面积为31913㎡，成交价为1756万元；塘厦地块编号为2009T001的工业用地，土地面积30000㎡，成交总价5854万元，地面地价1951.3元/㎡，属于工业土地的高地价。 2009年1月土地挂牌交易情况如下： 3、 土地供求状况 近几个月，东莞土地市场呈现出平稳态势，土地的供求依然以工业土地为主。 二级市场 2009年1月，受春节假期影响，东莞市全市新增商品房供应面积大幅下滑至27.76万㎡，但受元旦销售的拉动，累积成交情况良好，商品房成交面积为26.55万㎡，按面积计算，1月份全市整体供求比为1.05：1，新增商品房吸纳率按面积为95.64%，整体吸纳率较高。市场已经连续3个月实现新增供需平衡。价格方面，09年首月商品房成交均价走稳，普通住宅（含洋房和公寓）均价5257元/㎡，已经实现了连续4个月温和上升。存量方面，截至2009年1月31日，东莞商品住宅市场存量为606.30万㎡，共55933套，其中洋房存量为492.96万㎡，共45208套。 一）新增供应分析 2009年1月份东莞新增商品房供应总体情况： 据东莞中原市场研究部监测结果统计显示，2009年1月份共有16个楼盘项目有新增供应，环比同比均有较大的降幅。09年1月份全市商品房总供应量为27.76万㎡，较去年同期下降59.39%，而环比08年12月份也下降超过4成。其中住宅供应量为21.41万㎡，同比下降62.47%；住宅供应套数为1599套，同比下降74.44%；住宅供应占到总供应的77.13％，较08年同期下降6.3个百分点。供应量减少主要是因为春节长假供需两方均处于休假状态，而且春节期间购房热情较低，开发商普遍不推新货，因此出现了09年首月供应量较低的情况；而去年春节是在2月份，此消彼长，所以形成了同比大幅下滑的局面。而放眼2009年，东莞中原研究部预测09年潜在供应量将在470万㎡左右，比2008年的新增供应量大幅缩减，整个09年供应将明显缩量。而从1月份的新增供应量看来也印证了09年供应缩量的主调。 2009年1月东莞商品房新增供应项目分布图： 1月份新增供应以镇区为主，厚街、常平新增供应量较大。 从供应区域看，2009年1月份新增供应以镇区为主，其供应面积为21.82万㎡，占全市供应比例高达78.63％，而城区的新增供应面积为5.93万㎡，占全市的供应比例仅为21.37％。从镇区供应来看，新增供应主要来自厚街（7.08万㎡）、常平（5.13万㎡）和虎门（3.16万㎡）；而城区的供应主要来自南城和东城，他们的新增供应量分别为2.79万㎡和1.52万㎡。 二）需求分析 受春节影响，09年首月商品房销售下降明显，但同比情况良好。 由于春节长假的影响，消费者主要的消费精力均放在年货置办和探亲访友上，置业意欲有较大程度上的降低，直接导致了09年首月商品房成交下滑。 2009年1月商品房累积成交面积（含撤案数据）为27.10万㎡，环比下降43.00%，同比下降1.45%；共成交2639套，环比下降43.24%，同比下降13.81%。其中住宅成交25.56万㎡，环比下降41.51%，同比上升3.48%；合共2262套，环比下降44.18％，同比下降15.53％；而非住宅成交1.54万㎡，共377套。 2009年1月东莞市商品房成交总体情况： 为了减少由春节长假所带来的影响，而且能更准确的表示出趋势，东莞中原研究部选取了对比月份的前三周做对比分析。结果显示，2009年1月份前三周的商品房成交情况相对08年同期来说比较理想。按商品房成交面积对比，09年1月份的前三周比08年同期上升了63.56%，按套数上升了44.77%，其他指标均有不同幅度的增长；而环