XX年1月济南房地产市场分析报告2.docVIP

2011年1月济南房地产市场分析报告 一、房地产相关政策及行业信息 （一）本月政策概述 国家房地产调控政策不断加码，从限购令、房产税、国八条到加息，政策步步紧逼 （二）国家及济南市政府宏观政策 1. 新国八条政策出台 二套房贷款首付提至六成 国务院总理温家宝1 月26 日主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。 为巩固和扩大调控成果，继续有效遏制投资投机性购房，会议确定采取八项措施进一步做好房地产市场调控。 新国 8 条内容摘要： 1. 各城市政府一季度要公布新建住房价格控制目标 2. 逐渐扩大住房保障制度覆盖面，增加公租房供应 3. 个人购房不足 5 年转手，按销售收入全额征收营业税 4. 购买第二套住房首付款比例不低于 60% 5. 今年商品房供地原则上不低于前两年年均供应量 6. 主要城市拥有两套及以上住房家庭不得在当地再购房 7. 落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制 8. 引导居民从国情出发理性消费 中原视点：此轮政策出台，在时间上略超预期，在力度上有所加强，但并没有明显超预期。对于楼市，此次政策本身影响有限，预计2011年房地产市场将维持量升价稳的走势。 1. 时间上略超预期。2010年两轮政策出台，均逢房地产市场出现量价齐升的趋势或者苗头，而目前为楼市淡季，房价加速上涨的苗头以及舆论对此的渲染并不明显，因此更多以各地落实之前的政策为主（如近期各地轮流出台限购令，只是地方上继续落实中央政策，而非再一轮自上而下的密集调控。）因此国务院在此时点上出台新一轮调控政策，略超预期。这更主要是政府为了表明其调控房地产的坚定决心。 2． 力度上较以前政策有所加强，但没有明显超预期。此次主要在以下政策方面有所加强：A;个人购房不足5年转手交易的按交易全额征税。原来针对5年以内的普通住房按差额征税，目前则均全额征税。 B、? 对二套房贷款首付从原来5成提高到6成，利率则维持不低于基准利率的1.1倍。 C、? 限购令涉及城市由目前20多个城市继续扩大到直辖市（北京、天津、上海、重庆）、计划单列市（大连、宁波、厦门、青岛、深圳）、省会城市（除拉萨外26个）及房价过高、上涨过快城市。其限购要求由原来各地松紧不同的标准提高到几乎与原来深圳相同的较严格标准。 ?D、? 此外，还提出房价目标管理、保障房建设和土地供应等措施。需要注意的是，此次并没有对房产税方面有过多描述，仅提出“各地要加快建立和完善个人住房信息系统”多少与房产税前期准备有一定关联。 3.??? 单就这些政策本身而言对楼市影响有限。 A、?? 二手房交易税方面。流转方面的税收（甚至更高的税率）无论从国际案例还是国内历史经验来看均没有明显抑制房价的作用（而且实际上在国内更多是转嫁给购房者），而且此次只是较原来边际上扩大税收范围，而非提高税率。另外，考虑到二手房市场主要局限于一线城市，此政策的影响更为有限。 B、? 二套房贷方面，首付比例提高幅度远不如之前明显，其冲击也不可能大于之前。且银行2011年以来已经主动收紧按揭条件，因而此政策效果未必比信贷紧缩政策效果明显。 C、? 限购令方面，从之前深圳经验看，限购令仅在短期内有一定影响。但是不久影响就消退。考虑到其它城市流动人口更少，投机氛围更小，其影响也不能高估。 结合以上分析，预计2011年房地产市场将维持量升价稳的走势。由于目前为淡季，此次政策即使在短期内产生冲击，也不太可能立马显现出来。随着供给在未来释放，市场会经历一个供给驱动的量升市场，价格层面则很难有好的表现。 2.重庆、上海1月28日起试点征房产税 1月26日召开的国务院常务会议同意在部分城市进行对个人住房征收房产税的改革试点，具体征收办法由试点省(自治区、直辖市)人民政府从实际出发制定。重庆市、上海市27日公布了房产税的实施细则，将于1月28日起征收。 中原视点：房产税开征后，将增加持有环节的成本，短期内必定会对试点城市的房地产市场造成利空影响。对自住型购房者而言，征收房产税有利于引导居民合理住房消费。买房者除了考虑购买时的交易成本，还要考虑房屋持有过程的成本，从而需要根据收入理性地确定所购房屋的套数和面积。对投资型购房者而言，必须重新权衡持有成本和未来收益间的关系。因为有了持有成本，未来收益是否可以涵盖购买和持有的所有成本就增加了不确定性，因此投资者必会更加谨慎，有助于抑制投资投机需求。 在房产税试点开征阶段，税基和税率都不高，对于绝大部分自住性房屋是免征的，只向多套(比如二套以上)和高档住宅(比如豪宅公寓和别墅)开征。这对已有多套住房的投资客来说，必然会有威慑作用，进而影响到楼市成交量。预计两地的成交量在新国八条的限购、限贷和房产税的多重影响下，出现一定幅度的下降。但目前出台的两版房产税方案并不十分严格，因此在需求没有大幅减少、供应量增加有