XX年1月宿州市砀山项目地块市场调研.docVIP

砀山项目地块市场调研报告 攻略营销机构 2010年1月 目录 目录 2 市场调查说明 3 一、调查目的 3 二、调查内容 3 三、调查方法 3 四、调查结论 3 城市概况篇 3 一、砀山县概况 3 1、地理位置 3 2、城市规模及人口 3 3、自然资源 3 4、气候特征 3 二、城市宏观经济状况分析 3 1、城市GDP与发展水平 3 2、人均GDP发展水平 3 3、城镇人均可支配收入发展状况 3 4、固定资产投资状况 3 5、财政收入稳步增长 3 三、城市产业特点 3 四、城市发展规划 3 房地产市场篇 3 一、砀山房地产市场整体状况 3 1、砀山2009年1-11月份房地产投资总额 3 2、房地产开发状况 3 3、商品房销售状况 3 4、商品房价格持续上涨 3 二、砀山房地产市场运行特点 3 1、08-09年房地产投资下滑 3 2、商品房销售面积保持增长势头 3 3、房价和销售进入一个相对平稳的调整期 3 4、刚性需求活跃了市场 3 5、区位优势与城市基础设施建设推进楼市发展 3 三、土地出让情况 3 四、典型楼盘分析 3 1、紫鑫·国际花园 3 2、御都星城 3 3、财富广场 3 4、在水一方 3 五、砀山房地产市场产品分析 3 1、整体规划 3 2、园林景观 3 3、户型设计 3 4、硬软件配套 3 客群分析篇 3 一、采样背景资料 3 1、砀山居民家庭年总收入集中在3-5万元 3 2、商品房成为主导 3 3、按揭付款成为主要购房方式 3 二、居民购房意向分析 3 1、自住需求占绝对地位 3 2、县城东部认可度最高 3 3、对期房的接受程度高 3 4、房价走势趋涨1800-2200元/平方米接受程度最高 3 5、总价承受能力 3 三、居民住房需求分析 3 1、户型需求分析 3 2、双卧室朝南最受欢迎 3 3、小区设施需求分析 3 4、购房影响因素 3 地块分析篇 3 一、地块区域 3 二、周边生活配套 3 三、用地四至情况 3 四、项目SWOT分析 3 1、优势（Strength） 3 2、劣势（Weakness） 3 3、机会（Opportunist） 3 4、威胁（Threats） 3 五、分析总结 3 1、树立品质楼盘新榜样 3 2.平稳升级开发 3 3、敦促政府拆迁 3 产品定位篇 3 一、项目整体定位 3 1、基于市场竞争的楼盘定位原则 3 2、产品组合方案建议 3 3、产品基调定位 3 二、目标客户群定位 3 1、砀山县乡镇进城落户置业人群 3 2、成家立业（结婚）年轻人群 3 3、砀山县城当地的二次升级置业人群 3 三、产品配置、户型定位建议 3 1、户型设计原则 3 2、户型配比 3 3、户型附加空间 3 4、公共空间 3 四、建筑及景观规划建议 3 1、规划形态 3 2、入口处景观 3 3、中心景观区 3 4、组团及道路景观 3 5、景观层次 3 五、产品风格建议 3 六、社区配套与服务 3 1、双会所概念 3 2、物管服务 3 七、配套商业规划 3 1、位置 3 2、商业规划建议 3 市场调查说明 一、调查目的 本次调查的主要目的是紧紧围绕开发商的投资项目，调查和分析砀山县本地的经济、人口发展状况的信息，调查和分析砀山县房地产行业的整体竞争和发展状况的信息，调查和分析当前砀山县主要房地产项目的信息，调查和分析砀山县住宅的潜在消费者的需求特点、购买行为和对本案的期望与要求，从而为开发商砀山房地产项目的投资、设计、营销等有关决策提供相应的事实与信息支持，为项目进一步的策划和运作服务。具体调查目的如下： 1、分析砀山县经济和人口发展情况，分析砀山县房地产市场当前状况和发展动态； 2、分析砀山县竞争楼盘的主要情况； 3、全面了解砀山县当前的住宅状况； 4、分析潜在消费者对住宅的心理需求和购买行为的特点，包括其消费意向、面积户型要求、考虑因素、期望价位等； 5、分析潜在消费者对本案的认同与意向，以及对本案的要求； 6、根据调查所得到结果，综合宏观环境、行业竞争和消费者需求，提出项目的市场定位及操作策略。 二、调查内容 本次调查共分4个部分，包括宏观环境（经济、人口环境）调查、行业整体状况和主要竞争楼盘调查、住宅消费调查、项目土地状况调查，具体内容如下： 1、砀山县近年来的经济和人口发展变化情况； 2、砀山县房地产业近年来的发展变化情况； 3、砀山县主要竞争楼盘的发展商、开发规模、价位、主要户型、外观风格、容积率、开发节奏；本案土地状况分析及对后续开发的影响； 4、砀山县住宅、潜在消费者的未来需求、购买决策的影响因素和对本案的意向。 三、调查方法 本次调查主要针对砀山县环城东路以西、人民东路以南地块项目，运用资料查阅、政府访谈、深度客户访谈、案场踩盘相结合的方法，获取相应的信息，主要调查目标