XX年东莞房地产市场总结及XX年预测.docVIP

07年东莞房地产市场总结及08年预测 前言： 2007年的楼市是极为不平凡的一年。在经历06年的“国六条”、九部委的政策洗礼后，07年的楼市并没有如预期中的一样降温，反而呈现出愈演愈烈的趋势。07年是执行06年新政策的第一年，但是新的政策似乎并没有能阻止房价的快速上升；从东莞楼市前三季度的统计资来看，东莞楼市在07年前三季度供应量同比增长50%有余，房价同比上升1000元/平米。 2007年9月27日，央行出台新政策：提高第二套商业住房的首付比例，这无疑尤如一声雷响，震住了狂热的投资者；楼市开始变得变得不可预测。如今，一个月过去了，国家新政策带来的阴影依然笼罩楼市。新政策出台后的一个月，从东莞市场监测得来的数据，整个东莞房地产市场没有一个新盘推出，市场处于一个“急冷期”。 2007年10月15日，中共中央召开了党的“十七”大，建设部长发言：坚决解决房价上涨过快问题；这是否意味着楼市的全面调控即将来临？ 2008年，楼市该走向何方？ 第一部分：2007年东莞楼市政策大回顾 回顾一、“十七大”召开，建设部坚决解决房价上涨过快问题。 中共十七大代表、建设部副部长仇保兴１８日晚表示，对于房价趋高的问题，中国政府制定了许多措施，我们有能力解决好这个问题。他透露，预计在今年、明年、后年这３年内，廉租房和经济适用房的投资将呈翻番的趋势。中国政府为解决低收入人群的住房问题，采取了以下４个方面的措施：1、建立健全廉租房制度；2、提供经济适用房；3、建立了住房公积金制度；4、推进棚户区改造。 回顾二、房贷专题——央行调整住房贷款首付比例 前言：2007年9月27日晚间，中国人民银行、中国银监会27日晚间联合下发了关于加强商业性房地产信贷管理的通知……随之，全国房地产市场议论纷纷而起；怎样界定界定首套自住房、第二套（含）以上住房成为了房地产行业关注的焦点；银行如何反映、如何界定，针对此问题，各东莞分行纷纷出台各自信贷政策。 1、央行：第二套(含)以上住房贷款首付不低于40% 中国人民银行、中国银监会27日晚间联合下发关于加强商业性房地产信贷管理的通知——《中国人民银行、 中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（ 银发〔2007〕359 号）。根据通知，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%。 关键字：首付比例 首套自住房 第二套房 商业用房 政策解读： 商业银行应重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求，且只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，贷款首付款比例（包括本外币贷款，下同）不得低于20%；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%；对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高，具体提高幅度由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定，但借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50%。 通知对商业用房购房贷款进行规范，要求利用贷款购买的商业用房应为已竣工验收的房屋。商业用房购房贷款首付款比例不得低于50%，期限不得超过10年，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次利率的1.1倍，对以“商住两用房”名义申请贷款的，首付款比例不得低于45%。 政策影响： ①东莞： 开发商：紧急签约、加速推盘，东莞开发商上演生死时速。 由于新政模棱两可，开发商为了尽最大可能弱化新政对项目销售带来的不利影响，纷纷加快签约和推盘速度，争赶末班车。 购房者：购房者持币观望，楼市成交量锐减。 市 场：一手市场迅速冷静，观望情绪严重，上市楼盘客户冷清。 二手市场市场萎缩，交易量迅速下滑。 深圳投资客锐减。 ②深圳： 一手市场持续冷清，成交量出现低谷，部分银行已经停止二手房贷款业务。 2、央行银监会解释：如何界定第二套(含)以上住房 关键词：首套自住房 第二套(含)以上住房 政策解读： ①央行银监会 “首套自住房”是指借款人第一次利用贷款所购买的用于自住的房屋。 “第二套(含)以上住房”是指借款人利用贷款所购买的首套自住房以外的其他住房。 ②各家银行东莞分行 A、民生银行、招商银行东莞分行 以个人为单位，已通过银行贷款购买过住房的客户，再次申请贷款购房，即视为第二套房产；对于已经还清银行贷款或以现金全额购房，无住房贷款记录的客户不在此列；人行征信系统中，没有住房贷款，而有其他品种贷款的客户，申请首次贷款购房，可视同为第一套房产。 B、建行、工商银行和交通银行东莞分行 三家银行都是以家庭为单位，既如果夫妻一方通过银行按揭