XX年兰州市房地产市场调研报告.docVIP

城市概述 1、地理概况 兰州地处中国地理版图的几何中心，位于我国西北地区的东部，甘肃省中部。兰州东迎陕西，西通新、青，北接宁、蒙，南达川、藏兰州城区位居兴隆山至七道梁山前分割黄土塬与皋兰北山共同土梁峁沟壑区之间，是一座黄河由西向东穿城而过，依山傍水，南北狭而东西长的带状盆地城市。兰州盆地的南侧一线为石质山地，是祁连山脉的东延部分，有连城、马甸山、阿干等林区，成为西北地区著名的风景旅游区；北侧一带则为黄土梁峁所覆盖。兰州始建于公元前86年。西汉昭帝始元六年（公元前81年）设金城郡，辖13县。隋文帝开皇元年（公元581年）设置兰州总管府，兰州之名始于此时。清康熙六年（公元1667年）定为甘肃省省会。1941年设立兰州市。兰州自古在西北就具有重要的政治、经济和军事地位，是我国古代中西贸易“丝绸之路”上的重要商埠和贸易集散地，是丝绸古道上的重要渡口和茶马贸易市场。兰州虽地处大西北，却是中国大陆的地理中心。这座城市中没有太重要的名胜景点，多数游客到此只是为了中转：北上新疆、宁夏、内蒙；西进青藏；南下四川，都须经过兰州。 2003年起兰州市GDP增加率一直以10％以上的速度增长。06年兰州市国内生产总值突破600亿元大关。07年更是突破了700亿大关。兰州是西部重要的中心城市，连续多年位居西部城市生产总值前十位。自2002年起无锡房地产市场在全国国民经济大井喷的潮流带动下，一直处于高速发展阶段。 2、居民生活水平——居民收入稳步增长 2007年兰州市城镇集体以上单位在岗职工年平均工资13658元，比上年增长9.78％。市区城市居民人均可支配收入10367元，比上年增长10.3％。农民人均纯收入3267元，比上年增长6.9％。城市居民人均消费性支出8624元，比上年增长3.9％。农村居民人均消费性支出2508元，比上年增长5.6％。随着居民收入的稳步增长，百姓改善居住环境、闲置资金进行房地产投资的欲望越加强烈。 兰州市房地产现状 1、兰州商品房住宅供需分析 供给层面： 07年度兰州市场房地产供应量共计：2622781.12平方米，分月供应量数据为： 2007年兰州市房地产市场供应量统计 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 供应面积（m2) 1107914 8074 635388 213624 179708 120800 121132 119431 139250 90243 37757 41218 2007年兰州市房地产市场供应量（面积）柱状图 需求层面： 07年度兰州房地产市场在需求层面来看，呈现爆炸式增长局面，大量于05、06年因政策因素观望的未成交需求在07年同时集中释放，造成整个市场供不应求异常火爆的局面。 从需求的来源来看，自住型需求仍然是市场的主体，在07年不断攀高的房地产价格下，投资型客户普遍持较谨慎的态度，加上兰州市场历来投资比重较小，因此对市场需求的构成影响不大。 在自住型需求中，出现升级换代置业需求和家庭变动（婚姻、迁居等）置业需求双高的局面。 销售分析：2007年兰州市房地产市场成交量统计 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 成交套数 226 123 313 289 306 414 421 621 636 398 611 366 成交面积 26345 13406 34493 34433 33008 46345 46768 67869 65688 43458 73938 43441 2007年兰州市房地产市场成交量（面积）柱状图 商品房销售面积1015730平方米，同比增长8.23%；其中，住宅销售面积969773平方米，同比增长22.5%。商品房空置面积总量有较大下降。截止到，城关区商品房空置面积为548692平方米，同比下降22.12%；其中，空置商品住宅263017平方米，同比下降41.88%。 兰州市房地产市场成交量全年呈现高速增长态势，同时结合甘肃省统计局的报告， 2007年房地产市场较06年在销售面积上有高达22.5%的增幅，同时空置率有大幅的下降。 这说明了在2007年兰州房地产市场表现出旺盛的向上的高速增长的态势。价格分析： ?2007年兰州房地产市场的销售价格普遍都有大幅增长，根据搜房兰州的相关统计，2007年兰州市房价平均上涨约1000元/平方米，其中上半年上涨了600元/平方米，是过去几年中兰州房价上涨最为迅猛的一个阶段。 据调查，新建商品住宅销售价格同比上涨7.6%，涨幅比高1.1个百分点；环比上涨2.4%，涨幅比提高0.8个百分点。 与相比，普通商品住宅销售价格上涨3.2%，涨幅提高1.4个百分点。 在几大房地产板块中，以雁滩版块居首，涨幅最大，其次为河北、城中和安宁版块，在个别楼盘表现来看，由于安宁庭院入市价格的拉动，导致整个安宁