XX年北京市海淀区富安国际大厦项目可行性分析报告.docVIP

《富安国际大厦》项目可行性分析报告 一、项目基本情况 1、地理位置： 该地块位于北京市海淀区北太平庄。 四至范围：东至社保大厦、西至待拆的旧居民楼、北临北三环路、南至待拆的旧居民楼。 2、场地现状： 3、交通情况： 现状交通便利，三环路上公共交通若干，北距规划中的地铁10号线约1000米。 二、已取得的批准文件： 名称 编号 发文机关 签发日期 内容 立项批复 京计基字[1995]第0698号 　 　 受让方：北京顺通房地产开发有限责任公司 京计基字[1996]第051号 关于邮电业务楼项目的复函 建设用地规划许可证 97-规建字-0137 北京市城市规划管理局 1997.7.21 受让方：北京顺通房地产开发有限责任公司用地面积：3450平方米 建设工程规划许可证 （2004）规建字0314号 北京市城市规划管理局 1998.3.22 受让方：北京顺通房地产开发有限责任公司建设规模：53719平方米 土地使用证 海淀区国用（97出让）字第0735号 北京市房屋土地管理局 1997.12.11 受让方：北京顺通房地产开发有限责任公司土地用途：综合 销售许可证 06（建）2002-0774 　 　 　 三、项目经济技术指标 占地面积 4550平方米 建设用地 3450平方米 市政代征地 1100平方米 建筑面积 53727平方米 地上 41122平方米 地下 12605平方米 建筑性质 办公 36806平方米 住宅 　 商业 4500平方米 其他 12421平方米 建筑层数 地上 26 地下 4 容积率 10.98 建筑高度 ≤95.8 建筑退后要求 退北三环路红线15米 绿地率 22.30% 四、合作条件及转让方式 （一）项目公司情况： 项目立项于项目公司——北京顺通房地产开发有限责任公司（简称：顺通房地产）名下，顺通房地产性质为有限责任公司区域 　 项目名称 物业类型 地址 累计售价 建筑规模（万平方米） 建成年代 容积率 周边写字楼 中关村金融中心 写字楼 海淀区中关村西区 17350 1.76 2004 4.73 世纪科贸大厦 海淀中关村 12083 9.9 2005 4.6 北京科技会展中心 北三环西路 16384 — 1997 — 中关村瀚海国际大厦 海淀区中关村中心广场 11210 6.2 — — 辉煌时代大厦 海淀中关村西区 12678 6.6 2003 3.61 威新国际大厦 海淀区清华科技园 15050 4.05 2004 — 海湾国际中心 海淀中关村西区 14602 12 — — 大恒科技大厦 海淀区苏州街 10656 5 — — 周边商业 中关村金融中心 商业 海淀区中关村西区 21329 1.76 2004 4.73 天作国际中心 中关村南大街 34051 9.5 2006 — 世纪科贸大厦 海淀中关村 14144 9.9 2005 4.6 北京科技会展中心 北三环西路 15099 — 1997 — 辉煌时代大厦 海淀中关村西区 29578 6.6 2003 3.61 海湾国际中心 海淀中关村西区 27508 12 — — 财智国际大厦 海淀区中关村东路 20720 6 — — 六、优劣势分析： 优势和机会： 1、土地获得不需经过“招拍挂”程序，获得成功率高； 2、手续文件较清晰、齐备； 3、地理位置优越，交通便利，周边配套成熟； 4、项目已经完成了8层的建设。 （二）劣势和风险： 1、本项目属于烂尾楼，存在一定的风险； 2、本项目规模较小。 七、经济评价 1、按转让报价14亿元，售价：写字楼20000元/m2，商业 元/m2，税后利润7.2亿元，税后利润率17.5%； 2、如满足税后利润率10%（税后利润3.4亿），售价可降至：写字楼17000元/m2，商业22000元/m2。 （见《经济测算表》。） 八、结论建议 符合公司项目选择的标准，建议：获取此项目。 下一步工作建议： 1、通过中间人直接与土地方接洽，进一步谈判：转让价格、付款进度、转让交易具体方式等事宜。 2、规划咨询： 1）西侧的带拆迁建筑的拆迁时间； 研究发展部 2007年4月20日 项目位置 西城区 东城区 朝阳区 海淀区 地铁10号线 50米 30米 50米 30米 20米 项目位置 北太平桥 已建成8层 地铁5号线 地铁4号线 地铁环线 北三环 北四环 本项目 北三环路 中关村商圈 亚奥商圈 中关村金融中心 世纪科贸大厦 北京科技会展中心 中关村瀚海国际大厦 辉煌时代大厦 威新国际大厦 大恒科技大厦 财智国际大厦 中关村商圈