XX年北京市经营性用地市场分析及预.docVIP

2011年北京市经营性用地市场分析及趋势预测 摘要：2011年中央政府继续加大房地产市场调控力度，出台了一系列土地调控措施，旨在稳供应、保民生、控地价、防地王、严监管、促开发，以促进房地产市场健康稳定发展。受其影响，2011年土地市场经营性用地成交量同比大幅减少且成交均价明显下降，土地出让收益大幅减少。根据中央经济工作会议，2012年将实施积极财政政策和稳健货币政策，但同时坚持房价调控政策不动摇，受房地产调控政策影响，预计2012年开发商拿地将更加审慎，土地市场仍将持续低迷。 2011年政府继续加大对房地产市场的调控力度，出台了一系列土地调控措施，旨在稳供应、保民生、控地价、防地王、严监管、促开发，以促进房地产市场健康稳定发展。 1月26日，国务院办公厅发布《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，要求“在新增建设用地年度计划中，要单列保障性住房用地”，“今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量”，并“进一步完善土地出让方式”；2月5日，国土资源部发布《关于做好城市住房用地管理和调控重点工作的通知》，指出今年国土部门的重点任务和基本要求是：“稳供应、保民生”，“控价格、防地王”，“严监管、促开发”；5月11日，国土资源部发布了《国土资源部关于坚持和完善土地招标拍卖挂牌出让制度的意见》，规定政策性住房用地主要以限定房价或地价的挂牌方式出让，商品住房用地主要以限定配建保障性住房建设面积的挂牌方式出让。 6次上调存款准备金率、3次上调存贷款利率，使得开发商出现资金紧张以及资金链断裂风险，开发商拿地非常谨慎。2011年北京经营性用地市场总体成交量及成交均价明显下降，土地出让收益大幅减少。 1 2011年北京经营性用地市场分析 1.1总体情况：北京经营性用地市场总体成交量及成交金额大幅下降 2011年度国有建设用地供应计划》，2011年全年计划完成供地总量6500公顷，其中经营性用地3100公顷，包括住宅用地2550公顷（其中保障性住房用地1330公顷）、商服用地550公顷。2011年，北京市土地招拍挂市场共成交经营性土地121宗，成交土地总面积1053公顷，也就是说：通过招拍挂市场完成了年度供地计划的三分之一；建设用地面积约719公顷，同比下降35%；成交规划建筑总面积约为1585万平方米，同比下降27%；成交金额约为989亿元，同比下降36%（详见表1）。 2011年商业、居住、综合类用地分别成交48宗、55宗、18宗，成交建设用地面积分别为220公顷、431公顷、68公顷，其中商业用地建设用地面积同比增加73%,居住、综合用地建设用地面积同比下降44%、69%。（详见图1） 统计指标 总计 商业用地 居住用地 综合用地 土地宗数 （宗） 121 48 55 18 土地总面积 （公顷） 1053 317 634 102 建设用地面积 （公顷） 719 220 431 68 规划建筑面积 （万平方米） 1585 588 847 149 成交价 （亿元) 989 473 448 68 楼面单价 （元/m2) 6243 8040 5289 4564 图1 2011年北京市成交地块规划用途比例图（以建设用地面积为依据） 1.2 交易情况：成交量大幅减少 （1）成交量同比大幅减少 2011年，北京土地市场共成交经营性用地121宗，成交建设用地总面积约为719公顷，同比减少35%；成交规划建筑总面积约为1585万平方米，同比减少27%。土地市场交易从2010年的高位骤然回落，其原因主要是受楼市调控政策的影响。2011年成交的土地平均容积率约为2.2，同比大幅上升，土地集约利用度有所提高。 年份 宗地数量 土地总面积 （公顷） 建设用地面积 （公顷） 代征地 面积 （公顷） 规划建筑面积 （万平方米） 容积率 成交价 （亿元） 楼面单价 （元/平方米） 2007年 85 898 601 294 1233 2.05 438 3553 2008年 74 973 653 319 1255 1.92 472 3765 2009年 129 1280 830 450 1686 2.03 946 5611 2010年 142 1809 1112 697 2177 1.96 1551 7124 2011年 121 1053 719 334 1585 2.20 989 6243 图2 2007年-2011年北京经营性用地成交量情况图 （2）居住类用地规划建筑面积所占比重约五成 2011年北京居住用地成交量最大，成交的建设用地总面积为431公顷，规划建筑总面积为847万平方米，所占比重约为53%；其次是商业用