XX年北碚房地产商业调研策划下.docVIP

北碚房地产商业调查研究 北碚城市商贸结构调查 规划目标 作为重庆主城九区之一的北碚，打造成为重庆第八商圈是它的商业目标。 商贸规划 北碚商业早期规划为“一个中心”即现有主城区商圈，“两个副中心”即新城、蔡家商业圈，“三大市场”即天生市场、新城市场、静观花卉市场，几条特色街为主体，五个组团和商业中心镇为重点的物流畅通、功能完善、繁荣活跃、竞争有序的现代商贸流通市场体系。但随着近几年新城片区大量的开发和打造，不管是从整体规划和形象上，还是从未来消费人群和档次上，新城都必将超过老城并取而代之，成为北碚的“两江新区”。 北碚分区商业规划示意图 北碚商业整体分析调查 商业相对落后 作为目前北碚主力商圈的老城区商业组合杂乱，没有很好地进行规划管理。同时商业形象和档次都较差，无法吸引上档次的商家和品牌入驻。 作为次中心商圈的新城和蔡家片区，虽然在形象和档次上有较大改善，但目前消费人群尚不稳定，商业氛围无法形成。 新城商业发展加速 随着新城片区的开发和打造，大量高端人群逐渐向新城片区集中，城市中心转移是大势所趋。 整体商业放量过大，市场消化需要很长的周期。 由于政府部门对商业放量没有实行严格管控，大量地开发商盲目地进行商业开发，导致目前重庆各区域商业体量已严重超标。加之后来还会有商业项目继续增量，要想真正消化目前的商业体量需要相当长的一个周期。 北碚商业发展的机遇与方向分析 城区人口的不断增长，消费力也会不断增长。 商业档次提升空间较大，可塑性强。 各种层次消费人群分类集中，市场划分也会更加明确。 随着蔡家片区纳入“两江新区”,也给北碚的商业带来了新的机遇。 把握集中商业市场是北碚商业未来发展规避风险最好方法。 北碚消费者客群调研 北碚预购房客群分析 访谈者背景分析 姓名 职业 性别 年龄 个人月收入 吕晶 缙逸香山（业内人员） 女 22 3000 王静 北温泉9号（业内人员） 女 25 3500 张进 外地人，在北碚上班8年，某设备代理商 男 32 1万以上 张老师 西南大学教师 女 38 6000 吴先生 万州人，在北碚做个体经营者 男 52 8000 范先生 职员 男 33 3000 李先生 退休 男 63 2000 冯女士 308厂职工 女 45 2500 在对项目地块进行全面了解后，我们对周边的居住、正在准备购房的置业 者和两个项目的业内人员进行了深度访谈。了解他们对新政出台后的一些置 业想法和置业需求。 客户群体分析 从我们对业内人员和置业者的访谈了解到，在北碚新城区购房的消费者 90%都是北碚原住民和在北碚工作的人。因为北碚的宜居规划（重庆的后花 园）使得北碚原住民和上班族愿意在北碚买房，又因为交通（目前高速路在 冬天容易起雾，经常封路），使得在北碚长期工作的必须在北碚购房。另有 少量重庆主城客户在北碚购买高端住宅（别墅、洋房）度假或养老居住。还 有极少量重庆主城客户在北碚购房作为投资。 北碚的原住民群体可分为两类，一类是刚需客户，包括城市化进程拆迁户、 子女成家立业独立购房，目前北碚区仍以刚需客户为主，占70%。另一类是 二次/三次置业改善居住条件，占30%，该部分群体通常在购买二套/三套房 的同时会将原住房出售，以支付现购买房屋费用。总体来讲，北碚原住民同 时拥有两套或三套房屋的可能性较小。但改善性需求也非常大。 购房者对政策调控的看法 姓名 政策调控对房地产影响？ 你会选择什么时机购房？ 吕晶 目前没有反映，房价今天下半年增长较快，总体感觉目前消费者恐慌购房。 王静 影响很大，我们项目主要针对二、三次置业群体，目前出台的政策对项目的影响较大，到访客户明显减少。 张进 有影响，目前北碚的房子是价高、品质低。 随时购房，因为是买来自己改善居住条件。 张老师 有影响，但目前的通账让老百姓不得不买房，只有买房保值。 再看看，等时机成熟。 吴先生 房价降20% 等房价降了，可能一年左右 范先生 有影响，但不大 随时准备购房 李先生 有影响，房价降的可能性小 有合适的就买 冯女士 可能会有影响，希望价格降 再看看 从购房者和业内人员的观点来看，大家都认为本次政策调控对房地产有影 响，多数购房者希望调控能把房价降下来。但目前物价通账又让购房者感到 不安，加上购房以自住为主，从心理上还是尽快把房子定下来。 消费者需求调研 小区形态 姓名 小区形态 张进 喜欢大的居住区，配套要齐全，小区环境打造一定要好，另外车位一定要配足，最好是一比一车位配比。车位足以后房子升值也会大。 张老师 喜欢有山有水的小区，物业管理一定要好。购物（指生活用品）一定要方便。 吴先生 小区不一定大，但有一定景观，地段好、户型很重要。 范先生 小区环境要好，不喜欢临公路的房子，一定要有阳台，现在临公路的房子都不能修阳台