XX年四川彭山上层豪庭可行性报告.docVIP

“上层豪庭”项目 可行性分析报告 二00六年十二月 目 录 第一部分 彭山县城市概要 第二部分 2006年彭山楼市分析 第三部分 项目概况 第四部分 竞争对手分析 第五部分 项目SWOT分析 第六部分 消费者分析 第七部分 营销策略 第八部分 可行性分析 “上层豪庭”项目可行性分析报告 第一部分 彭山县城市概要 彭山 , 古称武阳 , 始建于秦〈公元前 316 年 ), 至今已有2300 多年的历史，素以“ 忠孝之邦”、 “长寿之乡”著称。彭山是四川省对外开放重点县，位于成都平原经济圈核心层 , 处于成都到乐山、峨嵋山的黄金旅游干线，加之同时受成都、眉山两大中心城市辐射，使彭山在人流、商流、物流等方面拥有了独特的优势 , 素有眉山北大门、桥头堡和成都后花园之称。 彭山县城北距成都 50 公里 , 双流国际机场 30 公里 , 南去乐山 80 公里。成雅、成乐两条高速 公路在县境内青龙镇交汇 , 境内有 3 个高速公路出入口 , 成昆铁路、省道 103 线、岷江从北至南贯穿全境 , 境内有两个火车站，年吞吐货物 300 多万吨，是川西、川西南和进藏的重要 交通要塞和物资集散地 ，以及规划中的城际轻轨，5年内全线开通。 近年来，彭山县的城市基础设施建设进一步加快。全面完成东西干线道路建设和通县工程；完成 103 线彭山城区段改造和彭山岷江二桥建设的前期工作：基本完成对旧城区的改造；建成彭祖广场、长寿文化广场，使城区面积达到了 约10 平方公里，全县总人口约 32 万 ，辖 13个乡镇。 第二部分 2006年彭山楼市分析 很长一段时间以来，彭山房地产市场有两个同质化现象比较严重。一是项目的同质化，产品少差异；二是行销推广的同质化，推广无新意。反过来可能的原因也在于此；如一些产品出色的楼盘，如“彭湖湾”，因为有一定特色卖得较好，在一定程度上它的竞争压力就相对较小。所以上层豪庭在这两个方面都力求有所突破，在户型不错的情况下，我们的总平景观是重点；在行销推广的思路上，手段要创新，使江景住宅成为市民购房的重要目标。做足做好了这两个方面的文章，我们就可以领袖彭山房产、创造惊喜。 （一）彭山房地产市场个性： A、商品房市场情况 项目名称 2005 年 2006 年（1-6月） 批准预售面积 136270平方米 40954平方米 预售房销售面积 117860平方米 13500平方米 预售房销售套数 939套 138套 预售房销售总金额 9664.52万元 1188万元 预售房平均单价 820元/ 平方米 1000元/ 平方米 预售房平均单套面积 125.51 平方米 97.8平方米 根据上表可以看出： 2005年至2006年6月，商品房交易比较活跃，商品房供销两旺 今年上半年，新盘放量相对2005年来说较少，今年新盘推盘时间大多会在下半年，下半年市场竞争将会比上半年更为激烈；同时由于上半年的屋业产品放量小，对下半年的市场来说构成了一定的消费量的积蓄。 从上表中两年来单套平均成交面积可以看出，商品房消费越来越趋于理性化，消费者购房面积选择开始由大户型向面积适中，功能齐全的中等面积户型转变。 彭山县的现房、房改政策房依然是当地公务员、企、事业机关单位工作人员等消费人群的主要选择。 彭山消费群体已经接受“房价上涨”的观念。 B、其他特点： 1、1—6月，房地产开发投资保持增长态势。 全县房地产开发完成投资5.6亿元，新增报建面积约60万平方米，开工面积超过27 万平方米，预计到今年底明年初竣工面积将会超出30万平方米。 2、商品房空置量有所下降，房价升幅较大。 据统计，截至今年6月底，县城商品房空置面积约7万平方米，其中普通住宅空置约6万平方米，写字楼、营业房约1万平方米相比去年下降11%。今年上半年县城商品房预售平均每平方米 1000元，比去年同期上升约10%。 （二）楼市更加规范 “国六条”直接影响了整个房地产市场的需求，今年房地产市场竞争将更为激烈，尤其体现在品牌的竞争、产品的竞争上。 （三）市场开始走向成熟 经过几年的楼市洗礼，彭山楼市已经步入一个购房相对成熟的时代，他们不易再受广告的冲击。购买心理谨慎，另外他们对住宅的需求观念已不再满足于单一的居住功能，而是包含了居家功能以外的休闲功能，感观功能，投资功能等多方面的需求。原有的一些“名不符实”的概念地产已风光不再，一个理性的市场要求房地产开发行为透明化，赋予楼盘以更实质性的内涵。 推论—— 中低档楼盘是市场主导，竞争相当激烈。但高档物业的亮点开始突出。 纵观彭山楼市表明：以市场为导向，以产品为核心，以营销为手段，以客户为中心开发的项目进一步得到了市