XX年我国房地产市场形势及XX年走势预测.docVIP

2011年我国房地产市场形势及2012年走势预测 刘卫卫 即将走过的2011年，对房地产业来讲，是一个极不平凡的一年。这一年房地产业正在经历着有史以来最为严厉的调控政策打压，限购、限贷、限价等强有力的措施，多管齐下。在政策严格执行近一年之后，房地产市场部分指标开始出现下行迹象，景气指数也步入不景气区间。在刚刚结束的中央经济工作会议上明确提出要坚持房地产调控政策不动摇，促使房价合理回归，这样的坚硬表态，对2012年楼市的影响有哪些，房地产市场的走势会如何，本文在分析当前楼市现状的基础上，结合政策形势，对明年楼市运行态势浅作思考。 一、2011年以来全国房地产市场主要指标增幅趋缓 1、房地产投资整体保持30%的增速，但增幅逐月回落 图表 1 今年1-11月全国房地产开发投资累计增幅趋势图 单位：% 数据来源：国家统计局 1-11月，全国房地产开发投资55483亿元，同比增长29.9%，比1-10月降低1.2个百分点，比2010年同期下降6.6个百分点，增幅持续下滑。其中住宅投资39857亿元，同比增长32.8%，也同样呈现逐月回落态势。 11月房地产开发投资环比依旧呈现回落态势，但下降幅度趋缓，连续两个月环比回落。其中房地产开发投资完成5560亿元，环比下降2.4%，降幅较上月有所放缓；住宅投资4025亿元，环比下降0.5%。随着年关将至，由于各地房屋建设计划基本得以落实，房地产开发投资缺乏上升推动力。同时，在国内外经济环境依旧呈现复杂化、宏观调控政策面临抉择的情况作用下，也导致房地产开发投资走势趋于平稳。 2、房屋新开工面积全年呈现稳中有降的迹象，竣工面积11份创年内新高 1-11月，全国房地产开发企业房屋施工面积49.1亿平方米，同比增长27.9%；其中新开工面积17.5亿平方米，同比增长20.5%，增幅较1-10月降低1.2个百分点，增幅连续三个月收窄；房屋竣工面积5.9亿平方米，同比增长22.3%，在11月竣工面积大幅上升的带动下，较前10个月增幅进一步上升。 从各月走势看，缓开工、延竣工成为房企普遍的做法。尤其是下半年以来，新开工面积逐月递减；竣工面积从4月份起就维持在低位运行，一直到10月。进入11月份，随着年关临近，项目竣工也进入相对高峰期，前期建设项目陆续完成，导致集中释放。11月房屋竣工面积完成9605万平方米，环比增长53.3%，为年内新高。 图表 2 近一年全国房地产新开工及竣工面积趋势图表 单位：百万平方米 数据来源：国家统计局 3、商品房销售整体上略有增长，但四季度起出现下滑 1-11月，全国商品房销售面积8.96亿平方米，同比增长8.5%，增幅和1-10月比下降1.5个百分点，较2010年同期下降1.3个百分点。其中住宅销售面积增长7.5%，办公楼同比增长10.1%，商业营业用房同比增长17.0%，各物业类型增幅较前10个月进一步下滑。1-11月，商品房销售额4.9万亿元，同比增长16.0%；其中住宅销售额增长13.7%。 从月度数据看，全国1-9月每月的成交量和成交金额同比都还是增加的，但是从10月份起，这两个指标转为同比下降，这是一个非常值得注意的信号。预示着房地产调控的影响已从46个限购城市扩散至大部分城市，全国整体市场出现成交量、成交额下滑。10月份成交量、成交额同比下滑10%以上，11月份继续下滑1-2%。 图表 3 近一年商品房及商品住宅销售面积图表 单位：百万平方米 数据来源：国家统计局 4、商品房价格涨幅继续小幅下滑 图表 4 2011年以来商品房及各类物业累计销售均价走势 数据来源：根据国家统计局数据测算 1-11月，全国商品房成交均价同比上涨6.9%，较2010年7.5%的全年涨幅有所下降，较1-10月下降0.8个百分点；其中，住宅成交均价同比上涨5.8%，较1-10月下降0.9个百分点，商品住宅成交均价涨幅有所收窄，但预计全年仍将保持正增长；办公楼成交均价同比上涨10.7%，商业营业用房成交均价同比上涨11.4%，可见，非住宅成交价格涨幅仍然远远高于住宅价格涨幅，反映出在住宅价格受到抑制的同时，商办类物业的价格涨速偏快。这也从11月70大中城市房价环比下降城市增加到7成，环比下降幅度加大的数据中得到印证。 5、开发企业资金面继续趋紧，自筹资金占比再创新高 1-11月，房地产开发企业本年资金来源75208亿元，同比增长19.0%。同比增长19.0%，增幅比1-10月下降1.2个百分点，较2010年同期大幅下降12.2个百分点。其中国内贷款11376亿元，增长1.2%；利用外资764亿元，增长16.6%；自筹资金31092亿元，增长30.6%；其他资金31976亿元，增长16.2%。在其他资金中，定金及预付款19228亿元，增长20.7%；个人按揭贷款7499亿元，下降5.5%