XX年新乡市阳光新城推广执行方案.docVIP

阳光新城2008年推广执行方案 目 录 第一部分：市场分析 一、2008年市场展望 二、项目市场分析 第二部分：阳光新城产品分析 一、项目SWOT分析及相应对策 二、项目定位 三、客户群分析 第三部分：销售节奏 第四部分：08年整体推广策略 一、推广目的 二、推广渠道 三、推广手段 第五部分：推广安排 第一部分：市场分析 一、2008年市场展望 2008年是“奥运之年”，这一年承载着中国人太多的梦想和希望。2008年被誉为中国腾飞的一年，各行业也把这一年作为祥福之年。但目前过热的经济，过快增长的房价，让2008年的房地产市场充满了考验。综合因素，可以得出2008年的房地产市场主要变化有： （一）宏观调控三剑齐发 在近两年相继出台的国家房地产调控措施中，除去70/90政策属于硬性规定以外，其余所有政策的控制权全部集中在地方政府手中，基层政府由于利益或者政绩等问题等影响，在执行上并非严格落实，所以收效并不明显。种种迹象表明，2008年，房地产宏观调控将从土地、金融、税收这三方面进一步深化，并着力贯彻执行。 首先，土地是房地产开发的根本。国土资源部最近出台的有关开发商不付清全部土地出让金不得分期取得土地证的“39号令”，以及国土部门已经制定了包括实行“净地”出让、合理控制单宗土地出让规模、规定每宗土地的开发建设时间等详细方法，对房地产市场而言将会起到不小的冲击作用。尤其是在防范信贷风险、抑制开发商圈地、囤地等方面起到积极作用，将加快商品房入市，平衡市场供需。因此，以上措施一旦有力执行，将在土地出让规模、开发周期等方面对开发商产生约束与强制作用。 其次，物业税的实施。物业税主要是针对土地、房屋等不动产实施征税，将加大不动产的保有成本。一旦实施，将有效抑制投机性购房行为。 再次，提高第二套住房首付比例以及提高房贷税率也正式实施。提高第二套住房首付比例以及利率提高至现有水平1.1倍，投资利润空间缩小，对投资性住房需求会产生一定的冲击作用。未来的调控措施中将包括明确只鼓励家庭拥有一套住房等住房基本政策，而对投资性住房采取较严厉的抑制政策，同时限制外藉人员购房。 （二）保障性住房比例加大 国土资源部相关负责人在解读“39号令”时强调，2008年要保障住房供应量，首先是重点保证住宅用地需求，特别是要优先安排低收入家庭住房用地的供应。2008年，住房保障政策将进一步推进，廉租房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房的土地供应、投资、资金、项目开工及产品供应的相对比例将增加。随着保障性住房及“90/ 70”政策的落实、低总价房屋产品市场供应将增加。 （三）市场竞争更趋白热化 近年来，大大小小的房地产公司，甚至其他行业的集团公司，都纷纷加入到房地产开发大军中，争分市场杯羹。然而，任何行业和市场都不会是一帆风顺，随着市场竞争激烈化，外资开发商、境外投资者的加速扩张，在2008年的关键节点上，房地产开发企业将更重视以品牌、品质和服务决胜。房地产市场品牌化、企业集团化、项目开发规模化将成为趋势。 （四）房价走势或将显现拐点 2008年后，当1978年出生的人口年龄超过30岁以上时，我国的人口高峰期出生的人口将结束他们的买房、结婚的高峰期。2008年之后的结婚人口比2008年之前下降30%多，而且是突然下降。这样的人口变化对房地产的影响可能是巨大的，人口因素使2008年成为中国房地产市场的真正拐点！ 2008年，是国人心里的一个坎，同时也是世界聚焦的一个点，奥运会盛大举办后，是否会带给中国房地产市场一个冲击，是一直悬在人们心里的一个秘。买涨不买跌的心理影响也在人们的心中根深蒂固，而且，大部分消费者看跌时，房价下跌的速度远要比上涨的速度快、幅度大、面要广，更具有传染性。因此2008年对中国的房地产市场来讲是充满考验的一年。 二、项目市场概况分析 1）项目及周边个体、私营经济发达，拥有一定的消费人群； 2）周边居民自有住房比例大，但购买商品房的欲望也比较大； 3）居民购房的主要动机主要为改善居住条件，多为下一代做打算，因为年轻一代更向往现代化的社区型生活； 4）小冀镇有着悠久的经商传统，不少居民存在购房投资的意识； 5）受地域因素限制，商品房市场还处于不成熟阶段，因而居民购房感性因素居多，易于市场引导。 6）从客户群分布看，最核心的位于小冀、七里营、翟坡、经济开发区等，客户分布较为分散； 7）项目能够吸引不少新乡市区以投资为目的客户； 8）该区域缺少有力度的宣传媒介，宣传推广形式复杂。 第二部分：阳光新城产品分析 一、项目SWOT分析及相应对策 1、优势 核心优势——唯一性 项目所处小冀镇——新乡县未来的行政、经济中心。作为新乡县首席大盘、各项优势明显，在当地独一无二。 应对策略： 宣传推广中项目形象拔高与升华，同时将区位优势与产品稀缺性价值最大化。